В Коллегию адвокатов "Сайрус" обращаются с очень разными вопросами и проблемами. В понедельник от Любовь Витальевны поступил такой вопрос:
- Добрый день! Я продаю участок с домом, рыночная цена около двух миллионов. Есть покупатели, но они просят прописать в договоре три миллиона, чтобы им дали большую сумму в банке, по программе сельской ипотеки. Стоит ли мне соглашаться на их условия?
Председатель Президиума Коллегии адвокатов "Сайрус" Руслан Сайфутдинов незамедлительно ответил:
- Уважаемая Любовь Витальевна, согласно статье 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, существенным условием договора купли-продажи недвижимости является цена имущества.
Стоимость недвижимости может быть оплачена как наличными денежными средствами, так и перечисляться со счета на счет. В описанном Вами случае, предполагаю, что оплата будет произведена частично за счет наличных денежных средств, частично – за счет привлечённых кредитных, по программе «сельской ипотеки».
Немного поясню: федеральная программа «сельская ипотека» заработала с 2020 года. С её помощью граждане могут оформить кредит под льготную ставку от 0,1 до 3% годовых на покупку земельного участка и строительство на нём жилья, квартиры в новостройке, готового частного дома, а также на строительство жилья на уже имеющемся участке. Первоначальный взнос – 10%. Максимальный срок – 25 лет. Действие ипотеки распространяется на землю или жильё в сельской местности и в городах с населением не более 30 тысяч человек.
Обращаю внимание, что в любом случае перед одобрением ипотеки банком будет затребована оценка рыночной стоимости недвижимости, и, если сумма в договоре будет отличаться от реальной стоимости участка, кредит могут и не выдать.
Даже если на этом этапе все пройдет без заминок, остается открытым вопрос с несоответствием сумм, прописанных в договоре купли-продажи и реально полученных Вами. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации, и вы должны будете составить договор, который бы удовлетворил как банк заемщика, так и Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).
Это возможно только в случае, если в договоре будет прописано, что часть денежных средств (например, тот самый миллион разницы), вы получили при подписании договора.
Отмечаю, что сама по себе такая схема может рассматриваться правоохранительными органами как незаконная, и повлечь неблагоприятные для Вас последствия.
С точки же зрения гражданских правоотношений, основной Ваш риск состоит в том, что если по какой-либо причине данная сделка «откатится» назад: будет признана недействительной, то стороны, то есть покупатель и продавец, должны будут вернуть все полученное по ней. Вам вернется недвижимость, а вот Вы должны будете выплатить все прописанные в договоре суммы, даже если их реально не получали (доказать обратное будет очень сложно).
Кроме того, при завышении цены пропорционально увеличивается подлежащий уплате Вами налог на имущество физических лиц (если вы не освобождены от его уплаты).
Иногда жизненная ситуация может требовать немедленной продажи дома, на любых условиях, однако подходить к заключению сделок надо тщательно взвесив все плюсы и минусы. Теперь, когда Вам известны возможные негативные последствия от заключения договора по предложенной покупателем схеме, оцените, действительно ли стоят полученные прямо сейчас деньги тех проблем, которые за ними могут последовать.
Специалисты Коллегии адвокатов Краснодарского края «Сайрус» всегда готовы оказать вам высококвалифицированную помощь по любым вопросам в области налогового, семейного, жилищного и иных областей права, в том числе дистанционно, путем обращения к нам, через группу в WhatsApp по номеру 8-918-346-46-35. Пишите, получайте приглашения и задавайте вопросы, совершенно бесплатно. В группе WhatsApp, всегда достоверная, актуальная информация.