Что сейчас происходит на рынке недвижимости Сочи
Привет, друзья!
По статистике, только 10% покупателей квартир в Сочи - жители Сочи. 90% квартир покупают приезжие из всех регионов России. Большая часть - для инвестиций. “Зажравшиеся” москвичи в 2020 году покупали квартиры пачками - по 5-6 штук. Как колбасу.
Но имеет ли смысл сейчас инвестировать в сочинскую недвижимость для получения пассивного дохода, если Сочи уже официально обогнал Москву в ценах на новостройки?
И куда смотреть, если Сочи слишком дорого?
Я немного знаю ситуацию изнутри, как собственник, поэтому напишу и свою точку зрения, и полезную информацию от агента, который занимается доверительным управлением в Краснодарском крае.
Сколько стоит квартира в Сочи
Цены за год выросли в 2 раза. Реальный кейс - в июле 2020 готовая студия с ремонтом в новом ЖК рядом с морем стоила 4 с половиной миллиона. В 2021 году точно такие же студии в недостроенном корпусе того же ЖК, без ремонта, соответственно, выставлены за 7 млн и больше.
Почему произошел такой резкий скачок
Эскроу-счета
Рынок жилья в Сочи стал более цивилизованным и безопасным для покупателя, но и более дорогим. Раньше вопросы решались “по-братски”: честно, брат, построю, все красиво будет, отвечаю, просто ай-нанэ!
Покупатели на этапе недостроя платили деньги застройщикам напрямую. И если что-то шло не так, теряли их. В результате могли построить не то, что обещали, или не построить вовсе.
Сейчас покупатель недостроенной квартиры кладет деньги в банк на эскроу-счет. С которого до окончания строительства застройщик не может их изъять. Если возникают проблемы, покупатель забирает деньги.
Благодаря этому количество застройщиков резко уменьшилось, а качество застройщиков выросло.
Статус “жилое помещение” вне закона
Жилые помещения или ЖП - это чисто сочинская тема, как бы квартира, но официально считается жилым помещением. Статус ЖП - это не квартира и не апартаменты. Он вроде бы легален, но в то же время и не совсем. ЖП в свидетельстве о собственности означает, что в основе лежит какая-то мутная схема, и как она может аукнуться собственнику в будущем - неизвестно. Поэтому ЖП стоили существенно дешевле квартир и апартаментов.
Сейчас их фактически запретили.
Мораторий на новое строительство
С 1 июля в Сочи не дают разрешения на строительство многоквартирных домов до утверждения нового Генплана города. Это продлится не менее 2 лет. Раньше в месяц стартовали по несколько строек, за полгода 2021 - всего одна или 2.
Карантин и закрытие границ
Во-первых, люди, которые гипотетически могли инвестировать в заграничную недвижку, резко переориентировались на Сочи.
Во-вторых, удаленка. Люди поняли, что дистанционно работать из Сочи комфортнее, и приобрели под это дело квартиры.
Рост цен на стройматериалы
Также отразился на конечной стоимости строительства
Как видите, очень много факторов сошлись в одно время и в одном месте. В результате, однушку дешевле 7 миллионов рублей в Сочи не найти. Двушка - 10-15 млн. Вторичка, естественно, дешевле. Хорошая однушка уже на этапе строительства может стоить 8-9 миллионов. Так что, если видите где-нибудь на Авито объявление о продаже новостройки дешевле 7 млн - скорее всего - это фейк. В лучшем случае - просто квартира-заманушка, в худшем - попытка развести на задаток.
Есть ли смысл покупать недвижимость в Сочи в качестве инвестиции?
- В расчете на сдачу в аренду - нет. Срок окупаемости будет лет 25: однушка в приличном районе принесет тысяч 400 в год чистыми.
- В расчете на рост цены - да. Если купить на стадии строительства, то продать потом можно существенно дороже.
- В расчете пристроить деньги - тоже да. Будет ликвидная, растущая в цене недвижка.
Куда смотреть, если хочется подешевле
Например, столица края - Краснодар. Там тоже достаточно хорошо развит рынок сдачи в аренду. А квартиру можно начинать присматривать от 3 млн рублей. Хотя, и там цены растут быстрыми темпами, потому что за 10 лет население города увеличилось вдвое и продолжает прирастать. Теперь народ из регионов стремится не в Москву, а в Краснодар.
Есть еще Анапа, Геленджик и ТУапсе. По данным РБК, стоимость квадратного метра в Анапе в два раза ниже, чем в Сочи.
Переехали бы в Сочи на жительство?
Мой сайт об инвестициях с нуля: https://hellodengi.ru/