Всем привет!
Достаточно часто люди имеют на руках старый план #БТИ (до 2012 года) или даже #кадастровый паспорт ,в котором указаны номера комнат помещения и общая площадь.
Если такой объект ранее не был поставлен на кадастровый учет или с ним нужно произвести какие-то изменения, то следует понимать, что очень часто бывают ситуации, когда это помещение уже нельзя будет считать единым и сделать с ним что-либо.
Что это за ситуации
В работу поступил очередной договор по поводу постановки на кадастровый учет помещения.
Ранее по БТИ оно имело общую нумерацию пом. LII, ком. 1-4, пом. LV ком. 1, пом. LVI ком. 1 и площадь 196.7 кв.м.
У собственника есть правоустанавливающий документ (не путать с правоудостоверяющим) на это помещение, выраженный в реализации инвестиционного контракта.
Какого же было его удивление, когда ему было сообщено, что мы не можем реализовать постановку на #кадастровый учет данного помещения, потому что данное помещение не может быть расценено как единое с точки зрения кадастра недвижимости.
Нормативная составляющая
Вообще, исчерпывающий перечень причин приостановления содержится в статье 26 218-ФЗ, однако сложность кадастровой деятельности заключается в том, что недостаточно не нарушать все пункты данной статьи, необходимо ещё и быть знакомым со всеми требованиями.
Интересующее нас требование содержится в п. 2 (абзац 5) Приказа МЭР №953 и, согласно ему:
#технический план помещения составляется в отношении помещения (в том числе представляющего собой совокупность нескольких смежных изолированных и (или) обособленных помещений, которые в том числе могут располагаться на нескольких смежных этажах здания либо сооружения один над другим и имеют доступ друг к другу без использования иных помещений в таком здании либо сооружении), при этом такое помещение должно быть в соответствии с законодательством Российской Федерации изолировано и (или) обособленно от других помещений в здании или сооружении и иметь возможность впоследствии быть самостоятельным предметом гражданского оборота.
Говоря более простым языком, чтобы помещение можно было поставить на кадастровый учет как единое, необходимо, чтобы все комнаты такого помещения имели доступ друг к другу, причем так, чтобы иные комнаты, которые не входят в состав нашего помещения, не использовались.
#росреестр так считает.
Я с ним не совсем согласен, потому что, согласно правил русского языка, фраза «в том числе» означает, что есть и другие варианты, просто нам приводят один из примеров.
Плюс к этому, я не совсем до конца понимаю, почему комнаты должны иметь доступ друг к другу без использования иных комнат?
Да, это приводит к некоторым сложностям в той части, что чтобы попасть в какую-то из изолированных комнат в моем помещении, я официально должен устанавливать сервитут на место общего пользования или аренду на другую комнату, не являющуюся моей, если хочу попасть в мою комнату.
Но эти «сложности» вообще и рядом не стоят с той сложностью, что абсолютное большинство всех ранее учтенных помещений не могут быть сейчас расценены как единые, что приводит к невозможности производства изменений в них.
Два выхода из ситуации
- Первый выход подходит для тех ситуаций, когда комнаты смежные, просто между ними нет прохода в виде двери или проема.
В этом случае можно произвести комплекс работ по перепланировке помещения с устройством проемов в нужных комнатах.
- Второй выход подходит для тех ситуаций, когда комнаты расположены в разных частях этажа и вообще никак не связаны друг с другом.
Здесь больше ничего не остается, кроме как произвести образование нескольких помещений. Причем их количество будет зависеть от того, сколько изолированных комнат в итоге получается.
Т.е. в приведенном мною выше случае минимальное количество помещений, которое необходимо образовать для реализации конечной цели Заказчика – это три помещения, и за все три помещения нужно будет заплатить госпошлину за регистрацию права.
Вывод
Я давно говорю, что #кадастр оторван от реальности.
Человек фактически имеет одно #помещение, но юридически он не может им обладать, и вынужден тратиться как на госпошлины, так и оплачивать сложность работ.
Для таких объектов, которые уже проходили техинвентаризацию с выдачей отдельного технического или кадастрового паспортов необходимо, чтобы была поблажка, выраженная в необязательности соблюдения требования обеспечения доступа между частями такого помещения.
К сожалению, такой поблажки нет и не предвидится, поэтому выходов всего два и оба они приводят к увеличению стоимости работ и увеличению размера госпошлины в Росреестре.
