Простое руководство для покупателей, которые сталкиваются с альтернативой
Когда вы приходите на рынок недвижимости в качестве покупателя квартиры на вторичном рынке, вас ждут всего лишь два типа квартир и сделок с ними:
✔︎ свободная продажа;
✔︎альтернативная квартира.
Различия между эти двумя классами квартир и сделок – кардинальные.
Свободная продажа – когда продавцу в результате сделки купли-продажи квартиры нужно только деньги.
Альтернативная продажа – когда собственнику квартиру нужно одновременно купить одну или несколько квартир взамен продаваемого жилья.
Именно поэтому во многих регионах ее еще называют встречной покупкой.
Виды альтернатив
Альтернативные сделки занимали до пандемии около 70-80% рынка вторичного жилья. Сейчас процент заметно снизился, но все равно держится на уровне больше 50%
Альтернативные сделки бывают разными – съезд (люди продают несколько объектов недвижимости, чтобы в итоге купить одну), разъезд – из одной квартиры в несколько квартир или домов
Бывают еще альтернативы с доплатой (когда к деньгам от продаваемой квартиры прибавляет еще сумма). И противоположный вариант – когда собственник хочет купить жилье подешевле и разницу в цене забрать себе.
Главный в альтернативе
В альтернативе всегда участвуют головной покупатель – тот который и покупает первую квартиру. Именно на его деньги от продажи этой квартиры и будет приобретаться следующие.
Я считаю головного покупателя главным в любой альтернатива.
Ибо если он не согласится с тем, что сделка будет альтернативной, продажи не случится.
Плюс – головной покупатель может и должен диктовать некие условия будущих цепочки сделок.
Особенности альтеративной сделки
1. Расчёты в альтернативе лучше делать наличными через банковские ячейки
Аккредитив тоже можно использовать, но у него один минус который я подробно разбирал в другой статье (см ссылки в конце)
2. Квартиры связаны, но не юридически
Вроде бы эта практика сошла на нет. Но даже в 2021 году я встречаю агентов, которые очень хотят юридически в договоре купли-продажи квартиры связать все квартиры в цепочке.
Делается это через условие: переход права собственности на квартиру может быт зарегистрирован лишь тогда, когда будут зарегистрированы переходы права собственности на все остальные квартиры в цепочке.
Но так делать нельзя. Этого стоит избегать
3. Самый важный закон альтернативы
Чем больше квартир в цепочке, тем больше шансов что сделка не состоится.
Это на 100% верно. Проблемы могу возникнуть в цепочке и из двух квартир. Но с каждой новой квартирой в альтернативе эти шансы вырастают в геометрической прогрессии.
Самые мои длительные по времени сделки (рекорд - 12 часов подряд) – именно альтернативные.
Мои рекомендации для головного покупателя
✓ Прописывайте в договоре аванса/задатка, что альтернативные квартиры должны продаваться как свободные
Вам не нужен поезд из 5-10 квартир.
✓ Вам стоит присутствовать при внесении авансов/задатков за альтернативные квартиры
Во-первых, вы будете контролировать деньги, которые внесли в качестве задатка или аванса своим продавцам. Ведь именно из этих денег они будут вносить свои аванса за найденные квартиры.
Во-вторых, вы сможете своими глазами убедиться, что найденные квартиры действительно свободные. А продавцы эти объектов, хотя бы на первый ваш взгляд, вменяемые и адекватные.
✓ Четко отслеживайте сроки физического освобождения квартиры по цепочке.
Сколько раз бывало такое, что головной покупатель не может въехать в квартиру в обозначенные сроки, потому что продавцы какой-то квартиры в цепочке не успели/не смогли/не захотели вовремя освободить проданное жилье.
А это скандалы, ссоры, нервы. Которые можно избежать, если не делать сроки физического освобождения по цепочке впритык.
✓ Поймите схему расчёта по вашей альтернативной сделки.
Если расчёты будут через банковскую ячейку, то есть риск, что ваш агент или риэлторы в цепочке захотят получить себе дополнительную комиссию.
Так как на это тратятся ваши деньги (все или их часть), то вы должны четко понимать какую сумму кто получает и – самое главное – почему именно этот человек.
Если вас попросят заложить деньги в ячейку, в которой получателем будет риэлтор (даже если ваш) – не делайте этого.
********************************
Альтернативная сделка по своей природе – трудоемкая. И я рекомендую для таких сделок (в какой-бы роли и где бы не была ваша квартира в цепочке квартир) нанимать агента по недвижимости.
Это тот редкий случай, когда адекватный риэлтор может реально помочь и его комиссия будет оправдана каждым рублем.
Еще по теме:
📖 Аккредитив или ячейка? Что выбрать, когда продаешь или покупаешь квартиру?
#квартира #недвижимость #сделки #полезные советы
