Всем привет!
Законы для кадастра создают достаточно длинный лабиринт к конечной цели, которую преследует собственник недвижимости.
Во взаимосвязи с этим, этот лабиринт постоянно меняется, как лестницы из школы волшебников Хогвартс. Также он (лабиринт) допускает двойное-тройное-четверное-сколько_угодно толкование.
В рамках этого, кадастровые инженеры часто идут на сделку с совестью, чтобы просто пройти кадастровый учет.
И, говоря «кадастровые инженеры», я, разумеется, имею и себя в виду.
В этом эссе я расскажу об основных и наиболее частых ситуациях, когда кадастровый инженер вынужден преступать закон.
Перечень случаев, за что я «присяду»
1. Уточнение границ земельного участка
При выполнении этих работ, следует понимать, что нельзя так просто взять, отмерить фактическую границу и подготовить межевой план, в котором была бы эта фактическая граница.
Любую существующую границу (говоря «существующую» я имею в виду «стоящую на кадастровом учете) нужно подтвердить документально.
Согласно текущих требований в лице п. 70 Приказа МЭР №921 во взаимосвязи с ч. 10 ст. 22 218-ФЗ, уточнять границы кадастровый инженер может при наличии документов, которые располагаются в следующем порядке:
- Правоподтверждающий документ (не путать с правоустанавливающим);
- Документ, на основании которого земельный участок был поставлен на кадастровый учет;
- Документ, подтверждающий существование границы на местности 15 и более лет, закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения.
Итак, начнем с того, что, если речь о собственности, то правоподтверждающий документ – это свидетельство.
Можно, конечно, схитрить и пытаться уточнить границу в соответствии с текущими сведениями единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), ведь выписка из ЕГРН пришла на смену свидетельству, но Росреестр так не считает.
Где Вы видели свидетельство с графической частью? Таких просто нет.
Если говорить об аренде, то здесь немного проще, потому что в договоре аренды, как правило, присутствует графическая часть в виде описания границ, но, если договор аренды старый, то там кроме длин сторон ничего нельзя будет понять, потому что сейчас в официальных сведениях кадастра и при производстве работ нет такого понятия, как, например, «дирекционный угол», поэтому все будет рисоваться «на глаз».
Все остальные документы, будь то договор купли-продажи, расписки и т.д. – это все правоустанавливающие документы, а значит, де-юре, не могут быть использованы при производстве работ.
Окей, правоподтверждающего документа нет (вернее в нем нет всех сведений, например, графической части), может тогда будем использовать документ, который стал основанием постановки на кадастровый учет?
Во-первых, пойди найди ещё этот документ. Заказать его имеет право только собственник (или его представитель по нотариальной доверенности) и вдобавок нужно знать, что заказываешь, а откуда ты знаешь, если ты это не знаешь? :)
Во-вторых, как правило, это старые землеустроительные дела или проекты межевания территории, которые в общем виде не содержат такой полезной информации, как координаты, определенные в местной системе координат, поэтому такие границы сажаются, опять же, «на глаз».
Ну а документы, подтверждающие наличие границы 15 и более лет – это вообще песня. Нигде не написано, что это за документы, поэтому выкручивайся как хочешь.
Хочешь, яндекс-карту открой за 2005 год, а хочешь – обивай пороги местных администраций, которые в душе не понимают что тебе надо.
Вдобавок ко всему этому, если твоя границы хоть на миллиметр будет отличаться от имеющейся в кадастре (при условии наличия неуточненных координат участка), а площадь будет отличаться хоть на 1 кв.м, то будет приостановка.
Да, при уточнении возможно отклонение на величину до 10%. Это согласно закона. А вот согласно практике – ты должен обосновать такое увеличение документами, иначе самозахват и учет ты не пройдешь.
Поэтому что делает кадастровый инженер? Правильно! Для вида приезжает и снимает границу участка по факту, а рисует все равно по имеющимся сведениям ЕГРН, чтобы просто пройти учет.
2. Техпланы и все, что связано со зданиями
В отличие от земельного участка, где нарушить можно только границу, в ситуации со зданиями столько нюансов, огромное множество работы и неточностей, а также отсутствие должной компетенции, что у Росреестра, что у среднего кадастрового инженера, благодаря чему там целый ворох ситуаций, когда сознательно идешь на нарушение закона.
Я же остановлюсь на самых основных.
- 1. Площадь
Мало кто знает, но кадастровый инженер обязан сам рассчитывать площадь во всех ситуациях, а не переписывать его из документа-основания, будь то проектная документация или технический паспорт до 01.01.2013г.
Но, если кадастровый инженер начнет сам рассчитывать площадь, то это значение никогда не будет такое же, как в техпаспорте или в большинстве проектов (механика расчета другая). Соответственно, кадастровый инженер должен предоставить необходимые документы, которые бы подтверждали его площадь, а их, конечно же, нет.
Поэтому мы закрываем глазки на фактическое значение площади, переписываем её из документа основания и открываем глазки на денежки, которые платит Заказчик.
- 2. Контур
Сделали фасадную отделку? Обложили плиточкой? Сделали козырек? Просто сделали реконструкцию? В паспорте БТИ стена 10 метров, а по факту 10 метров и 2 сантиметра?
Тогда получишь приостановку, что геодезический контур составлен не в соответствии с требованиями.
Поэтому сидишь и рисуешь контур из поэтажных планов, не обращая внимания на то, насколько они соответствуют действительности.
- 3. Поэтажные планы
Вообще массовая фигня. Повсеместные «красные линии» БТИ или какие-то работы, которые скрывались.
Все это заставляет кадастрового инженера «рисовать» планировку по документам, а не по факту, потому что никто (почти никто) не хочет платить денежку за узаконение.
Поэтому ты просто берешь старый чертежик из бумаги, выданной при царе-горохе, и ставшей основанием внесения сведений в Росреестр, и занимаешься перерисовкой того, что и так уже есть.
- 4. Навыки фотошопа
На что только не пойдешь ради денежек Заказчика, не правда ли?
В проекте 100 машино-мест, а по разрешению на строительство 102? Не беда, кадастровый инженер – на все руки мастер, дорисует недостающие 2 машино-места.
Различие площадей на поэтажном плане и в экспликации? Вообще нет вопросов, сейчас, только, в фотошоп зайду.
Дайте только задачу, а кадастровый инженер найдет решение, ну а «присядет», так не повезло, значит.
Вывод
Следует себе иметь в виду, что:
- Нарушают закон (намеренно) разово большое количество кадастровых инженеров (я бы сказал, что процентов 60-80 (в моем окружении это число намного больше);
- Оправдывать никого не следует, лишь подчеркну, что в противном случае, в большинстве случаев, кадастровый учет не будет пройден (без суда);
- Неготовность платить за дополнительные работы (измерения, проектирование и т.д.) также вынуждает кадастрового инженера нарушить закон.
По итогу, кадастровая деятельность, к сожалению – это прокачка навыка «обмануть и не быть пойманным», в противном случае - ты просто потеряешь работу из-за твоих вечных отказов и расторгнутых договоров.
