Сегодня разберем, увы, популярную и современную тему: «Как быть, если нечем платить по ипотеке?»
Ипотечный бум продолжался довольно длительное время. Этому способствовали пониженные ипотечные ставки, растущая инфляция и активная пропаганда, а так же страх людей потерять накопления. Не мало и тех, кто не до конца просчитав весь процесс, решил, так сказать, заработать на инвестировании в недвижимость с большим кредитным плечом.
Чаще всего ипотечные кредиты берутся на длительный срок. Однако, практически невозможно спрогнозировать собственное финансовое состояние на 20–30 лет вперед, поэтому часто возникают ситуации, когда оплата долга начинает вызывать трудности у заемщика.
Что же делать в таких ситуациях, и какие существуют пути решения этой проблемы?
Давайте разберемся, чем грозит не плата по ипотеке?
Как известно, кредиторы (банки) принимают в обеспечение ипотечных кредитов хороший залог. Это приобретаемая недвижимость, рыночная стоимость которой находится на высоком уровне и имеет тенденцию к стабильному росту.
Таким образом, банки снижают собственные риски сделки.
Заемщик, оформляя в залог имущество, должен понимать, что не оплата кредита может привести к тому, что недвижимость будет изъята кредитором и реализована в целях погашения задолженности.
Конечно, не следует думать, что банки будут изымать залог сразу после наступления первого дня просрочки. Банк не заинтересован в данном исходе сделки, заемщику будут предлагаться различные выходы из ситуации: реструктуризация долга, рефинансирование, кредитные каникулы и другое.
Но это будет возможным, если у заемщика действительно объективные причины несвоевременного обслуживания долга, когда он идет на контакт с банком и кредитор видит его желание погасить кредит.
Как правило, до реализации обеспечения банками принимаются следующие меры:
- Начисление штрафов, пени, неустоек;
- Выставление претензии с требованием погашения долга;
- Привлечение к ответственности поручителей и созаемщиков по договору;
- наконец, продажа задолженности третьим лицам.
Существуют следующие варианты решения вопроса.
Выбор конкретного варианта остается за заемщиком, по соглашению с кредитором.
1. Реструктуризация
Под реструктуризацией задолженности понимается переоформление условий кредитного договора в пользу заемщика. Она производится кредитором. Для реализации данного способа потребуются веские причины: потеря заемщиком работы, затяжная болезнь, в силу которой доходы существенно сократились и т. д. Все причины должны быть документально подтверждены и обоснованы, в противном случае Вам могут отказать.
Реструктуризация может происходить следующими способами:
- Пролонгирование окончательного срока погашения кредита;
- Установление кредитных каникул, когда в определенный промежуток времени клиент платит только проценты за пользование кредитом;
- Перенос суммы взноса за 1 месяц на следующий срок;
- По согласованию с банком для проверенных клиентов возможно снижение процентной ставки.
Бывает, что банки предлагают реструктуризировать задолженность с открытыми просрочками, но чаще условием реструктуризации является положительная кредитная история заемщика.
Основной проблемой реструктуризации ипотечного договора является то, что сделка зарегистрирована в Росреестре и любое ее изменение должно быть также зарегистрировано, а на это требуется время.
Следовательно, при необходимости изменения условий договора, заемщику следует заблаговременно обращаться в банк.
2. Рефинансирование
Рефинансирование ипотеки означает переоформление кредитного договора на новых условиях у этого же или другого кредитора. Рефинансирование производится по схеме выдачи нового кредита. Для этого клиент должен доказать свою платежеспособность, и у него не должно быть открытых просрочек.
Современные программы, работающие в банках, ставят своей целью увеличение кредитного портфеля, привлечение новых клиентов с солидным обеспечением. Поэтому (часто банками-конкурентами) предлагается снижение процентной ставки и ежемесячного взноса, объединение нескольких договоров в один для удобства обслуживания.
3. Продажа имущества
В том случае, если заемщик оказался в безвыходной ситуации (совсем нет средств для оплаты каких бы то ни было платежей), погасить задолженность можно, реализовав залог (объект недвижимости под который брался ипотечный кредит).
Для этого так же существует несколько вариантов:
- передать права на недвижимость вместе с долгами третьему лицу (данный вариант в практике встречается редко, так как банки обычно не идут на смену заемщика по договору);
- реализация по соглашению сторон
При этом варианте кредитор и заемщик составляют соглашение по реализации залога, определяют существенные стороны сделки: цена, способ расчетов, сроки и другое. Проводятся торги. В результате прибыль от продажи распределяется между сторонами сделки: на полное погашение задолженности и процентов, остаток средств передается заемщику.
- передача залога в банк, чтобы кредитор самостоятельно погасил задолженность за счет реализации имущества.
Конечно, указанные варианты реализации являются менее выгодными для заемщика (должника).
Какие еще существуют варианты?
Попробуйте проанализировать собственные расходы и постарайтесь их сократить, отказаться от каких-то платных услуг, уменьшить траты на отдых и развлечения. В результате Вы, конечно, будет ограничены в своих привычных жизненных условиях на некоторое время, но зато у Вас останется в собственности недвижимость.
Одной из крайних мер является банкротство
Заемщик самостоятельно может объявить себя банкротом, если при наличии крупной суммы долга не имеет источников его погашения. Инициировать процедуру банкротства в отношении должника может и сам кредитор.
Объявить себя банкротом можно, когда сумма долга превышает 500 тысяч рублей и просроченная задолженность длится более трех месяцев.
Осуществление такой процедуры производится через суд, залог будет реализован для погашения долга перед банком.
Следующий вариант, когда заемщику нечем платить ежемесячный взнос, но он планирует увеличение доходов в будущем.
Здесь выходом из положения может стать оформление дополнительного потребительского кредита или кредитной карты, для осуществления взноса. Это делается, чтобы кредит не выходил на просрочку и не портил кредитную историю заемщика. Условием оформления станет высокая платежеспособность и положительная кредитная история.
Предупреждаю, что к данному способу следует прибегать, если заемщик уверен в сроке получения дополнительных доходов, иначе он рискует только увеличить собственные долги.
Вариантом помощи в случае невозможности платить по долгам сможет стать заблаговременное страхование.
Во время оформления ипотечного кредита заемщик может застраховать сделку от разных рисков: риск получения инвалидности, потери работы и другое. При наступлении страхового случая, задолженность будет погашена страховой компанией.
Попытайтесь заключить Соглашение с банком
Для урегулирования вопроса по погашению кредита между банком и заемщиком может быть заключено соглашение о предоставлении взаимных уступок. Например: снижение суммы неустойки, перенос срока очередного платежа, и другое.
Соглашение может быть заключено до суда или во время судебного разбирательства.
Заемщик так же может обратиться к кредитному брокеру. Он сможет помочь решить проблему, предложит возможные варианты в конкретной ситуации, но его услуги требуют не малой оплаты.
Ну и попробуйте, наконец, обратиться за деньгами к родственникам или друзьям. Это неприятно, однако, может помочь временно снять с себя долговую нагрузку. Если Вы ответственный человек, то рано или поздно вернете все, что будете должны.
Обращаю внимание! При невозможности обслуживать долг, Вам следует заранее обратиться в банк для выработки совместного решения вопроса.
Не тяните с этим и не пытайтесь избежать незаконными методами! Самым плохим вариантом является укрывательство от кредитора и нежелание решить проблему.
Искренне желаю не попадать в подобную ситуацию и всегда заранее рассчитывать свои возможности!
Надеюсь, информация была полезной. Всегда рад вашим историям и вопросам в комментариях. Подписывайте на канал «Юрист в помощь», обещаю много полезной и интересной информации.
Всего доброго и будьте здоровы!
