Покупка квартиры с инвестиционными целями в России - распространённая инвестиционная стратегия. Точнее, ее стремятся сделать таковой. Об этом постоянно твердят сами девелоперы, аналитики рынка недвижимости и риэлторы, им поддакивают банки. В общем, все кто заинтересован в получении дохода от продаж недвижимости и росте своего капитала (банки) эту мысль постоянно муссируют.
Если особо не задумываться, то формула «недвижимость постоянно растёт в цене», казалось бы, оправдывает саму идею таких вложений и делает ее обоснованной. Но это только на первый взгляд. «Растёт в цене» - это так себе аргумент для инвестирования. Хотя бы потому, что в долгосрочной перспективе растут цены на все: на гречку, молоко, туалетную бумагу, электричество. Но вроде как, никому не приходит закупать тонны гречки впрок в целях инвестиций. При этом, естественно снижается покупательная способность денег (это базовое правило любой экономики).
Что не так с недвижимостью?
Есть несколько моментов, которые делают недвижимость очень сложным объектом для получения доходов в долгосрочной перспективе по сравнению с другими активами:
- качество самой недвижимости
- привлекательность локации
- эксклюзивность
- сроки экспонирования (период от момента выставления на продажу до закрытия сделки)
- особенности титула собственности и специфических обременений
Качество самой недвижимости
Для того, чтобы квартира была в будущем интересна кому-то кроме вас, она должна быть качественным товаром. Качество здесь включает хорошую (современную на момент продажи) планировку, грамотно спроектированный комплекс, в котором она расположена, нормальное состояние инфраструктуры (неважно, канализация это или лифт), приемлемое состояние самой квартиры.
Очевидно, что с течением времени, по этим параметрам быстро устаревает и приходит в негодность не только жилье, которое ввели в 90-е и начале 2000х, но и многое из того, что строится и сейчас в массовом порядке.
Привлекательность локации
Все прекрасно понимают важность этого параметра для жизни. Но при так называемом «инвестировании в недвижимость» забивают на него напрочь. Отсюда покупка студий или малометражек далеко от центра города, а то и за чертой в надежде скоро разбогатеть.
Далеко не все районы массовой застройки имеют потенциал роста цен, просто потому, что их не развивают. Нет в наших городах таких задач. Просто утыкивают домами участок земли и все. Хайп вокруг комплексов, который создают на момент продажи девелоперы нужен, чтобы побыстрее сбыть квадратные метры. Он не имеет отношения к реальной привлекательности районов и жилья в них в будущем.
Эксклюзивность
Этот пункт вытекает из предыдущего. О каком особом предложении идёт речь, если квартира продаётся в огромном микрорайоне, где сотни или тысячи таких же? В чем преимущество именно вашей? Сделка в таком случае становится простым демпингом. Кто сильнее упадет, у того в будущем и купят.
Кстати, обращали ли вы внимание, что в жилье так себе качества часто доля «инвестиционных» квартир выше, чем в хорошем комплексе? Мне приходилось с таким сталкиваться. Все-таки, когда речь идёт о практических задачах, а не туманном будущем, люди включают голову и принимают нормальное решение, а идеи инвестиций будоражат разум и заставляют покупать разный шлак.
Сроки экспонирования
Жилье - это актив, который требует времени на продажу. В этом его существенное отличие от валюты, акций, крипты. Даже облигации с дисконтом ликвиднее. Это не смертельно, но надо понимать, что деньги, которые лежат в недвижимости гораздо более относительны. На высоком рынке - одна сумма, в кризис и глубокую стагнацию - другая. И быстро не выйдешь, прибыль не зафиксируешь.
Титул собственности
Тут все понятно, регистрация титула (кто собственник) и его обременения могут создавать препятствия. Опять же, в отличие от других активов, где принципиально нет долевой собственности, защиты прав несовершеннолетних и других категорий жильцов, если они вдруг как-то оказались имеющими отношение к «инвестиционному» жилью.
Все пропало?
Многие возразят: а я вот купил за 3 позавчера и продал за 5 вчера. Заработал. Чем не доход? Да, вполне себе доход. Это спекулятивные операции, которые имеют место быть с любыми активами. И с недвижимостью вполне работают. Это не про долгосрочную историю совсем.
В долгосрочной перспективе инвестиции в недвижимость требуют расчетливого подхода, анализа, денег, даже БОЛЬШИХ денег, чтобы купить что-то перспективное (кстати, не обязательно из вновь построенного). И это далеко не массовая история. От слова совсем.
В целом же, «массовые инвестиции» в жилье это такой вредный миф, который позволяет заработать девелоперам и банкам, кредитующим и застройщика и покупателей. И да, это греет рынок недвижимости, надувает пузыри на нем. Спрос, как известно, рождает предложение. Хотите выгодных вложений? Вот вам и объекты. Наслаждайтесь.
А вы инвестируете и зарабатываете на чем-либо? Что удалось, а какие стратегии не сработали? Делитесь в коментариях.
Всем доходных инвестиций.
