Стоит ли использовать залог продаваемой квартиры как защиту собственника от покупателей-мошенников?
Проблема защиты интересов продавца при продаже его квартиры была, есть и еще будет.
Пока ждём идеального решения, которое устроило обе стороны сделки, используется стандартная схема расчетов за продаваемую квартиру.
Расчёт производится с помощью банка-посредника, который хранит деньги покупателя на время с даты подписания договора купили-продажи квартиры до регистрации перехода права собственности на квартиру.
Деньги могут храниться в наличной (в банковской депозитной ячейке) или в безналичной форме (на специальном счете – аккредитиве)
Чтобы забрать деньги, продавец квартиры должен предоставить документы, согласованные с покупателем и банком, которые подтверждали бы два факта:
– продажу квартиру продавца;
– продажу именно этому покупателю.
Система в России работает более 20 лет и она тоже неидеальна. Но работает.
«А что, если залог?»
Однако некоторые собственники продаваемой недвижимости не доверяет не только покупателям (что верно), но и банкам. И не хотят хранить деньги (пусть пока и не их) до регистрации перехода права собственности на имя покупателя в банке.
Тогда на помощь таких покупателям должен прийти залог квартиру до полной выплаты.
Эту тему очень любят юристы. Почти все продавцы квартир в моей практике, которые предлагали оформить залог квартиры как обеспечительная мера по расчетам за их недвижимость, имели в советниках юристов.
И идея вроде бы здравая.
Пока не произведен полный расчет за проданную недвижимость, на эту квартиру, дом, участок, офис и т.д. наложено обременение в виде залога в пользу продавца.
Как только покупатель полностью рассчитается за квартиру, залог снимается и все довольны.
В теории. На практике все не так.
Почему покупатель против
Ни один мой клиент-покупатель не соглашался на такую схему. По одной простой причине – процесс снятие залога НИКАК не зависит от покупателя.
Снять залог может только продавец по собственному заявлению.
То есть вероятна ситуация, когда покупатель полностью выплатит продавцу стоимость квартиры по договору купли-продажи, получит от бывшего собственника расписку в получении всей суммы (или будет иметь на руках документы, подтверждающие безналичную оплату), но квартира по-прежнему будет залоге у продавца.
Потому что продавец не пришёл в МФЦ и не написал заявление оснятие обременения. Причини такому поведению может быть множество – от лени до намеренного оставления квартиры у себя в залоге.
И это не имеет значения.
Ведь новый владелец квартиры не сможет распоряжаться своей недвижимостью в полной мере, пока не снят залог. Хотя он полностью и рассчитался за этот объект.
Судебные дела по снятию залога не интересуют никого, кроме юристов и адвокатов.
Что же делать?
Продавать и покупать квартиру без наложения на приобретаемую квартиру в залоге у продавца.
Расчеты производить через банк (а не передачей из руки в руки как до, так и после регистрации перехода права собственности на квартиру), а в договоре купли-продажи квартиры обязательно указывать:
«Стороны установили, что с момента перехода права собственности на имя Покупателя (или передачи квартиры Покупателю) и до её полной оплаты, квартира не будет считаться находящейся в залоге у Продавца согласно п.5 ст. 488 ГК РФ»
**************************
Пока залог недвижимости не сможет снять покупатель при предъявлении подтверждающих документов о полном расчете за данный объект, залог квартиры как обеспечительная мера при купле-продажи не будет пользоваться никакой популярностью.
Ибо создает ненужные пробелы для будущего покупателя. У которого и так много забот, связанные с приобретением квартиры, дома, участка.
Удачной вам покупки квартиры!
