Меньше года назад я рассказывал об опасных экспериментах центрального банка с ключевой ставкой с целью стимулирования ипотечных займов и рисками, которые при этом возникают. (Ссылка на статью: https://zen.me/22GkrO )
И вот уже ключевая ставка центрального банка РФ составляет 6,5 процентов, глава Центробанка рассказывает про риски ипотеки, а популисты, которые считают себя экономистами, рассказывают в СМИ о грядущих ужасах ипотечного кризиса.
Что же, вернемся к теме ипотеки ещё раз.
Проведем мысленный эксперимент.
Есть у нас счастливый ипотечник, который купил квартиру в ипотеку. Стоимость квартиры на момент приобретения составляла 5 млн руб, первоначальный взнос за квартиру был 1 млн руб, и оставшиеся 4 млн были оформлены в ипотеку сроком на 15 лет . При средней ставке около 9% годовых, ежемесячный платёж нашего счастливого ипотечника будет составлять порядка 40-42 тысяч руб. Фактически, если наш счастливый ипотечник выплатит сумму кредита, предположим, за 10 лет, то есть старается и досрочно выплачивает более крупными суммами свой кредит, лишая себя и свою семью многих благ, в итоге, общая стоимость квартиры с учетом выплаченных процентов через 10 лет составит около 7,7 - 8 млн руб.
А теперь давайте предположим, что через 3-4 года уровень доходов населения падает настолько, что крупные сделки с недвижимостью останавливаются. Ситуация осложняется и выросшими ставками Центробанка, который активно пытается бороться с инфляцией и экономическим застоем. Количество новостроек большое, ставки по ипотеке высокие, спрос на ипотеку падает, как падает и в целом спрос на недвижимость, и цена на жилую недвижимости неминуемо начинает идти вниз, как это было в 2008 году. Предположим, что стоимость квартиры успев подняться до 6 млн, позже опустилась из-за кризиса до 4 млн руб. Наш , уже не совсем счастливый ипотечник , будет стоять перед дилеммой: продолжать платить по 40-42 тысячи руб. ежемесячно за квартиру, чтобы выплатить 8 млн за то, что сейчас стоит в 2 раза дешевле, или отказаться от квартиры, отдав её банку, а самому за 20-30 тысяч руб снимать себе жильё, имея при этом возможность копить на новое жилье, или вновь оформить ипотеку, но уже на гораздо меньшую сумму и меньшими платежами.
Обратите внимание, мы предполагаем, что платежеспособность нашего счастливого ипотечника ничуть не изменится, несмотря на развивающийся кризис, про который мы говорили.
На самом деле, я нарисовал картину ипотечного кризиса в США, когда люди массово отказывались от оформленных кредитов и недвижимости, потому что итоговая стоимость жилья после выплаты ипотеки была в 2 - 3 раза выше, чем рыночная цена их жилья в момент кризиса.
Нужно понимать, что в такой момент банки, которым не свойственно вкладывать в недвижимость, активно начнут массово продавать сдаваемую им должниками недвижимость, что так же может ещё сильнее снизить цены. Гораздо сильнее чем это было в 2008 году, когда закредитованность населения не была такой высокой как сейчас.
А теперь вопрос: как правительству, застройщикам, центральному банку избежать такой ситуации, не допустить такого мощного снижения рублевой стоимости недвижимости ?
Ответ лежит на поверхности: девальвировал рубль настолько, насколько будет падать стоимость жилья! Другими словами, если для нашего ипотечника в момент наступления кризиса, когда стоимость жилья составляла 6 млн., сам рубль девальвирует процентов на 40-50, это как раз нивелирует падение стоимости самого жилья.
Соответственно, если удастся управляемо девальвировать рубль в разы, например, до 140 руб за доллар, то рублевая стоимость в момент ипотечного кризиса даже может и вырасти, и тогда наш снова счастливый ипотечник безусловно сохранит свой кредит и будет исправно его выплачивать. Таким образом система устоит.
Правда, при этом значительно испортиться покупательная способность нашего дорогого рубля.
Мысленный эксперимент закончен.
Конечно, такие прогнозы категорически исключают возможность приобретения недвижимости в валютную ипотеку. Резкий скачок курса в 14 - 15 годах, привел к огромным финансовым потерям людей, кто брал ипотеку в валюте. Это отлично показало огромные риски такого рода кредитов.
Вывод остаётся один: тем, кто планирует брать ипотеку - еще раз взвесить все за и против. Те, кто уже осчастливлен таким бременем, стоит быть начеку и внимательно следить за ситуацией на рынке недвижимости и курсами рубля.
Делитесь ссылкой на статью, ставьте лайки, пишите комментарии, ждите новых публикаций !
Уведомление о рисках: Представленная в настоящей статье информация не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией ни при каких условиях. Является субъективным мнением автора и не может служить побуждением к действиям или бездействию с целью получения финансовой выгоды. Какие-либо из указанных финансовых инструментов или операций или прогнозов по курсам активов , могут не соответствовать инвестиционному профилю читателя.
