Ипотечные заемщики стали больше обращать внимание на вторичку. В разных банках спрос на нее вырос на 10-20%.
Главной причиной эксперты указывают завершение госпрограммы с льготной ипотечной ставкой на квартиры в новостройках. Взамен запустили расширенную семейную ипотеку, там процентная ставка еще ниже, а воспользоваться ей можно при наличии одного ребенка. Но очевидно, что гораздо меньше заемщиков проходят этот фильтр. Да и деньги у россиян после года ажиотажа на рынке недвижимости и роста цен на треть почти кончились.
Смещение спроса на вторичку, скорее всего, будет усиливаться. С нынешних 57%, он может достигнуть 70% уже к концу этого года. И эти цифры вполне реальны.
Почему так произойдет?
Во-первых, на рынке усилится давление «новой вторички». Многие россияне с целью сохранить деньги покупали квартиры в новостройках. Так как ценник на аренду остался на месте или даже снизился, сдавать квартиру сейчас максимально невыгодно. Скорее всего, такие квартиры будут продавать. А значит во вторичном сегменте появится очень много дешевых студий на окраинах, которые пользуются наибольшим спросом у населения.
Во-вторых, стоимость «старой» вторички в прошлом году росла не такими ударными темпами как квартир в новостройках. А значит, при прочих равных, покупать ее будет выгоднее.
В-третьих, россияне в целом теряют интерес к новому жилью.
Почему квартиры в новостройках стали менее привлекательными?
В начале нулевых квартира в новостройке была символом успеха, и россияне активно стремились к ее покупке. Но сейчас тренд развернулся в противоположную сторону.
Основная причина в том, что соотношения цена\качество у новостроек сильно хромает по сравнению с домами прошлых лет.
Главным плюсом вторички еще недавно была возможность купить на стадии строительства с некоторым риском, а потом получить выгоду в виде роста цен в полтора, а то и два раза к моменту сдачи. Благодаря введению эскроу-счетов покупка на стадии котлована стала гораздо безопаснее, но и выгода почти полностью сошла на нет. Теперь застройщик не получает денег от продажи квартир до фактической сдачи дома, а только кредитуется у банков в счет этого денежного депозита. Так что продавать дешевле, но раньше нет никакого смысла, а еще нужно платить проценты за кредит – так что строительство стало объективно дороже.
Давление урбанизма
Помимо финансовых факторов есть еще и вопрос банального бытового комфорта, на который люди стали обращать все больше внимания.
За одни и те же деньги вы сможете купить квартиру одинакового метража:
- В кирпичном доме 5-12 этажей с просторным зеленым двором, развитой социальной инфраструктурой, школами, детскими садами, поликлиниками, красивыми парками и в пешей доступности от станции метро.
- В бетон-монолитном доме на 20 этажей в окружении таких же 20-этажек с асфальтированным и полностью запаркованным двором, без социальной инфраструктуры или с ее явной недостаточностью, без какой-либо зелени, а до метро придется добираться на забитом общественном транспорте или стоять в пробках на выезд из двора или квартала.
По факту, единственное глобальное конкурентное преимущество первички – более удобные планировки. Но это касается только больших квартир, а в силу жесткого давления цен россиянам скорее придется выбирать между 30-метровой студией и 30-метровой однушкой. И выбор тут опять же очевиден.
Чем грозит эта тенденция покупателям жилья?
Казалось бы, покупайте вторичку и радуйтесь. Но государство в прошлом году вполне ясно высказалось на этот счет: строительная отрасль – в приоритете и поддерживать ее будут до последнего. В том числе, и из наших налогов.
Год назад россиянам дали пряник в виде сниженных ставок по ипотеке. А сейчас подоспел и кнут в виде закона о комплексном развитии территорий.
По нему большинство домов, построенных до 1970-х или даже стоящих рядом с такими домами можно будет снести. Чтоб на их месте построить больше новостроек.
Собственно, это попытка распространить практику московской реновации на всю страну и сделать выселение людей из домов более простым для застройщиков.
Выводы тут стоит сделать самостоятельно.
