Подобную услугу предлагают и агентства недвижимости, и застройщики.
По условиям выдачи ипотечного кредита клиент банка обязан иметь личные деньги для внесения первоначального взноса в размере от 10 до 30 процентов от стоимости приобретаемой квартиры. Но если денег нет, а квартиру очень хочется купить, то можно обойтись и без первоначального взноса.
Новостройки
Покупку квартиры без первоначального взноса предлагают застройщики, которые строят жилье класса эконом. Стоимость квартиры в ДДУ завышается на 15% на величину первоначального взноса. Застройщику это легко сделать. Но в этом случае покупателю придется оплатить дополнительные расходы застройщика на налог в размере 13 процентов от суммы завышения, например, если сумма завышения 500 000 рублей, то покупатель вносит в кассу застройщика 13 процентов от этой суммы. Берет ипотечный кредит и покупает квартиру. Все довольны.
Вторичка
Со вторичкой все сложнее, но схема рабочая. Допустим, клиент риэлтора хочет купить квартиру за три миллиона рублей, тогда сумма первоначального взноса должна составлять 15 процентов или 450 000 рублей, но таких денег у клиента нет, ни личных накоплений, ни мат.капитала – ничего. Как показать банку, что у клиента есть деньги на первоначальный взнос и как сделать так, чтобы продавец получил то, что он хочет? Нужно договорится с продавцом квартиры о завышении стоимости на 15 процентов, т.е. в договоре купли-продажи должна быть указана стоимость на 15 процентов выше, т.е. 3 530 000 рублей. В момент сделки продавец пишет покупателю расписку в получении наличных денежных средств в размере первоначального взноса 530 000 рублей. Расписка передается в банк. Банк видит, что первоначальный взнос у заемщика есть и выдает кредит в размере 3 000 000 рублей. Деньги переводятся продавцу квартиры. Напоминаю, что в рекламе эта квартира стояла 3 000 000 рублей. Эти деньги продавец и получил. Покупатель получил квартиру. Опять, все довольны.
Но во всем этом деле, которое слегка попахивает обманом есть деликатный момент. В службе безопасности банков, тоже сидят не дураки и проверяют реальную стоимость недвижимости, которая поступает в залог банка. А еще есть оценочные компании, которые делают оценку для банка на основе сравнительного анализа. Оценщики – это специалисты, с высшим образованием, прошедшие дополнительную профессиональную подготовку и имеющие необходимые дипломы, и аттестаты.
Оценку осуществляют методом сравнительного анализа. Специалист просматривает сайты по продаже недвижимости Н1, Авито, ЦИАН и пр. Анализируют квартиры с похожими параметрами, расположенные в одном районе или микрорайоне и на основании этого анализа определяют стоимость квартиры, поступающей в залог банку. От оценщика зависит возьмет ли банк в залог покупаемую заемщиком квартиру или нет.
Конечно, если все квартиры в районе с одинаковыми параметрами выставлены в рекламе на всех сайтах по цене от 2 900 000 до 3 100 000 рублей, то оценить квартиру за 3 000 000 в 3 500 000 рублей не получится, для того, чтобы это стало возможным нужно «поднять рынок», т. е. наполнить рынок предложениями квартир за 3 500 000, а то и за 3 700 000 рублей, для этой цели выставляются «фонари», «фэйки», кто как называет, т.е. не настоящие квартиры.
В моменте количество «фонарей» может достигать 8-10 штук. Тогда для оценщиков и службы безопасности банков картина становится «позитивной», и оценщики оценивают квартиру для банка как заявил заемщик, СБ одобряет объект к залогу. Опять все довольны.
Конечно, такие фокусы влияют на рынок недвижимости, об этом я писал в статье ранее. О том какими активами набит тот же СБЕР напишу в следующей статье.