Любой финансовый инструмент определяется общей экономической ситуацией в стране или за ее пределами. Чтобы повысить ликвидность активов, снизить риски недополученных прибылей и сделать ипотечные кредиты доступными для населения и привлекательными для инвесторов, необходимо грамотно подбирать и совершенствовать их. Одним из таких инструментов стала ипотечная постоянная. Это процентное соотношение платежей по обслуживанию долга к общей сумме кредита.
Как рассчитывается ипотечная постоянная
Для аннуитетных (равных) платежей, величина выражается в десятичных долях и имеет следующую формулу:
Пи = (Д/И)х100, где Пи ― ипотечная постоянная, %; Д ― сумма долга за 1 год, руб.; И ― общий размер ипотеки, руб.
Закономерность, следующая:
- Полученное значение выше процентной ставки позволит покрыть всю сумму долга без проблем.
- Меньшее значение повлечет за собой накопление задолженности и в итоге сумма для выплат окажется неподъемной, так как будет постоянно расти.
- Равнозначное значение позволяет погасить задолженность единым (шаровым) платежом, что выгодно, если срок выплаты подходит к концу и проблематично в первый год пользования кредитом.
Как правило, увеличенная ипотечная ставка привлекает большинство инвесторов. Уменьшенная ― понижает ликвидность банковского продукта и снижает интерес к кредиту. Есть риски невыплаты долга и у «шарового» значения.
Применение ипотечной постоянной
Кроме стандартного ипотечного кредита для населения, ипотечная постоянная используется как ставка капитализации в сложных инвестициях при покупке коммерческой или иной недвижимости. Риски высоки, поэтому ипотечная постоянная должна обладать следующими свойствами:
- Соответствовать рыночным требованиям на доход займа, иначе кредиторы не заинтересуются во вложении средств и в выдаче откажут. Вообще, ипотечное кредитование является для инвесторов малопривлекательной нишей для вложений, ввиду высоких рисков невозврата долгов. Поэтому любые сомнения в ликвидности активов заемщика выльются в отказ.
- Учитывается не только доход, но и возврат полной суммы кредита в виде амортизационных платежей. То есть заемщик должен заранее рассчитать безупречное погашение долга, чтобы не попасть в долговую яму и сохранить собственные активы. В случае применения в инвестиционной практике долг возвращается путем его уменьшения очередным платежом и отделении от него амортизационного процента для начисления на остаточную стоимость.
- Необходимо обеспечение дохода по собственному капиталу, чтобы создать привлекательные условия для инвесторов.
- Ставка должна гарантировать возврат собственных инвестиций с учетом дохода на вложенный капитал. То есть представлять собой две части ― норма возврата вложений + прибыль.
Если все условия и требования учтены, это позволит управлять прибылью от инвестиций, а также регулировать и минимизировать все риски, прогнозируемые для сложных вложений.
