В прошлом году российские компании стали переходить на новую систему финансирования строящихся проектов с привлечением эскроу-счетов. На рынке нововведение позиционируют как инструмент для защиты дольщиков. В то же время, встает вопрос: целесообразно ли девелоперу в новых условиях снижать стоимость квадратных метров в период старта строительства объекта? Разбираемся вместе с экспертами ГК “КОРТРОС”.
Зачем нужны эскроу-счета?
К середине 2021 года доля проектов, реализуемых по эскроу, так и не достигла границы в 50%. Зато стали очевидны преимущества и недостатки системы.
Плюсы эскроу:
- К минимуму сводятся риски, что девелопер не выполнит обязательства перед дольщиками. На всех этапах финансирование проекта осуществляется и контролируется банком.
- Под защиту попадают и подрядные организации. Выполненные им работы будут оплачены банком с эскроу-счета по факту исполнения.
- Такое партнерство застройщика и банка повышает внимание к качеству жилищного строительства. Кредитные организации в равной с девелоперами степени принимают участие в реализации проектов. Они согласовывают график производства работ, проверяют разрешительную документацию и себестоимость, даже график продаж не может быть принят без их ведома.
А тут и минусы эскроу-счетов сформировались.
- Существенно увеличились объемы документации и цепочка согласований, а следовательно, и сроки.
- Появились повышенные требования к IT-инфраструктуре застройщика. Несмотря на то, что на дворе 2021 год, не каждый смог позволить себе «безболезненно» перейти от тетрадки в клеточку к новым автоматизированным системам.
- Появилось мнение, что переход на новую модель финансирования строительства сокращает доходность от вложения в строящиеся дома. А это, в свою очередь, приведет к оттоку частных инвесторов. О последнем пункте поговорим подробнее.
Выгодно ли вкладывать в недвижимость?
По оценкам экспертов ГК “КОРТРОС”, в среднем, за год около 20% продаж квартир в столичных новостройках приходится на период раннего строительства. Такое распределение спроса обусловлено более привлекательной ценой на старте проекта. Разница между объектами на стадии котлована и готовым жильем может составлять от 10% до 50%. Однако, часть участников рынка считают, что с вводом эскроу-счетов у девелоперов отпала необходимость ставить более низкий ценник квадратного метра на стадии котлована. А значит, заработать на разнице станет менее выгодно. Давайте разберёмся, чем обусловлена низкая стоимость новостройки на раннем этапе строительства:
- Отсутствие реальных площадей, стен, которые можно посмотреть и пощупать. Оценить качество.
- Теоретические риски изменения сроков строительства по-прежнему остаются, хотя и исключается потеря вложенных средств покупателя.
- Минимум инфраструктуры.
- Зачастую отсутствие внутренней отделки.
Кажется, что почти ничего не изменилось для покупателя. Однако, ситуация поменялась у застройщика. От котлована до ввода дома в эксплуатацию его цена будет расти в среднем меньше, чем по старой схеме ДДУ, из-за заложенных банковских процентов. Таким образом доход за пару лет может составить всего 15-25% вместо 20-50% роста по старой схеме.
Это не коснется наиболее ликвидных проектов, с отличной локацией и инфраструктурой. Но их уже становится заметно меньше. Что и влияет на рост цен.
Уже сейчас можно наблюдать снижение объемов предложения. По оценкам "КОРТРОС", за первое полугодие прирост в 20% демонстрирует только сегмент комфорт-класса. В категориях бизнес и элит число квартир только сокращается, в среднем на 5-7%.
Эксперты из аналитического центра «Метриум» посчитали, что сейчас, за весь строительный цикл, московские новостройки дорожают в среднем на 20–25%, а годовая доходность находится на уровне 12–15%, как и было до перехода на эскроу-счета. «Пока оценить полную доходность проектов с эскроу-счетами сложно, поскольку большинство из них находится еще в активной стадии строительства», - уточнила управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Сегодня, по оценке экспертов ГК “КОРТРОС” около 10-15% всех сделок с новостройками совершаются частными инвесторами. Снизится ли эта цифра в будущем по рынку в целом говорить рано. В проектах компании, например, в квартале жилых небоскребов HEADLINER она изначально не превышала 5-7%, так как большая часть клиентов приобретают жилье для себя, а не с целью получить доход.
В любом случае, в виду нестабильной финансовой системы, не самых интересных ставок по депозитам и инфляции, инвестиции в квадратные метры остаются одним из самых выгодных решений для сохранения и приумножения личного капитала.