💰Ещё крутая тема Сектор Industrial REITs
К сектору Industrial REITs относятся фонды недвижимости, которые владеют складами, логистическими центрами и другими промышленными объектами, задействованными в логистике товаров. Всего на американском фондовом рынке 13 более-менее крупных промышленных REIT. Их общая капитализация превышает $165 млрд. Тремя крупнейшими фондами в этом сегменте являются: Prologis ($95,7 млрд.), Duke Realty ($18,6 млрд.) и Americold ($9,8 млрд.).
🔎Ситуация на рынке
В 2020 году из-за всплеска популярности электронной коммерции сектор чувствовал себя прекрасно. В 2021 году на фоне восстановления экономики логистика продолжает процветать: растет спрос, восстанавливаются цепочки поставок. Компания Prologis Research отмечает, что во втором квартале спрос резко вырос и достиг чрезвычайно высоких отметок по сравнению с предложением, из-за чего арендная плата объектов в 2021 году будет расти быстрее чем обычно.
Аналитики отмечают, что сегмент продолжит расти, так как на рынке логистики никакого замедления не наблюдается. Доступных площадей на данный момент минимальное количество с 2019 года. Арендная плата в первом квартале составляла $8,44 за кв. фут, что на 2,2% выше, чем в четвертом квартале, и на 7,1% выше, чем год назад.
👉🏻 Компании повышают свои прогнозы на 2021 год. Так, лидер отрасли Prologis повысил свой прогноз на 2021 год по всем показателям: прогноз по чистому операционному доходу (NOI) был повышен с 4% до 4,75%. Rexford повысил свой прогноз по NOI на 75 базисных пунктов до самых высоких в секторе 7,25%, а Duke Realty теперь ожидает рост NOI на 6,3%.
Причиной такому взрывному росту, как уже было сказано, является развитие электронной коммерции и гонка ритейлеров за скорость доставки. Также многие компании создают резервы на случай перебоев в поставках, что тоже увеличивает потребность в новых площадях.
📈Оценка и рост сектора
Индекс, который отслеживает 13 крупнейших промышленных REIT – The Industrial REIT Index, вырос с начала года уже на 25%, что в свою очередь сопоставимо с ростом всей отрасли REIT и опережает широкий индекс S&P500 на 8%. В 2020 год сектор показал рост на 12%.
С 2015 года сектор Industrial REIT стал вторым по доходности сектором недвижимости, уступая только Manufactured housing REIT.
Среднегодовая доходность за последние 5 лет составила 20% по сравнению с 8,6% у всей отрасли фондов недвижимости. В этом году все 13 фондов из индекса показывают положительную динамику.
Тем не менее, такой рост не проходит бесследно для оценки компаний. Последние 10 лет весь сектор торгуется с приличной премией к FFO (средствам от операций) по сравнению с остальными REIT. Однако если учесть ожидаемые темпы роста, то здесь они уже ближе к среднерыночным. Форвардный P/FFO сектора составляет 27.7х, в то время как для широкого рынка REIT этот показатель равен 23.5х.
💰Дивидендная доходность
Высокой дивидендной доходностью промышленные REIT похвастаться не могут: средняя дивдоходность составляет 2,2% по сравнению с 3,1% по всему сектору REIT. Однако они ценятся больше не за текущую доходность, а за темпы роста дивидендов.
Так, с 2014 года промышленные REIT повышали дивиденды и FFO в среднем на 10% в год, в то время как средний показатель по всему сектору REIT составил всего 4%. Компании из сектора Industrial REIT направляют на дивиденды примерно 55% от своего свободного денежного потока, оставляя значительное пространство для дальнейшего повышения выплат.
🔎Вывод
Сектор Industrial REIT это буквально физическая оболочка всей электронной коммерции, которая только набирает обороты. Кроме того, склады и логистические центры нужны не только онлайн-ритейлерам. Традиционные ритейлеры также по-прежнему нуждаются в складах и параллельно развивают сегменты доставки. Поэтому промышленные REIT, которые в 2020 году продемонстрировали самый высокий рост прибыли и дивидендов среди всех секторов недвижимости, продолжают процветать на фоне этого растущего спроса на логистические помещения.
