Как ваша недвижимость может подешеветь, и вы даже сразу не заметите этого? Почему важно учитывать различные аспекты роста или снижения цен на недвижимость?
Снижение цен на недвижимость
Важно учитывать снижение цен на недвижимость, даже если оно не кажется вам очевидным, даже если вы его не замечаете. Речь идёт о долларовой стоимости вашей недвижимости. Если мы говорим о российской недвижимости, то здесь речь идёт о снижении долларовой стоимости вашей недвижимости.
Важно оценить, насколько сильно и резко может упасть долларовая стоимость вашей недвижимости из-за девальвации рубля.
Мы живём в России, поэтому наши расходы в основном происходят в рублях. Люди не замечают того, как резко может просесть цена их недвижимости в твёрдой валюте.
Когда мы сравниваем инвестиции в недвижимость с инвестициями в акции и фондовый рынок, люди говорят: «Акции же очень волатильны, акции же могут разом обвалиться, просесть. Поэтому нет никакого смысла в них инвестировать. Недвижимость — это скала, это надёжно».
Если же мы говорим о рублёвом выражении стоимости ваших активов — недвижимости или акций, важно учитывать и для акций США, которые выражены в валюте, рублёвую стоимость этих активов.
В марте 2020 года было очень сильное снижение, которое многих напугало и заставило в очередной раз говорить о том, что недвижимость более надёжна и стабильна. Хотя и тогда с недвижимостью, особенно с арендной, было много проблем. Индекс S&P 500 в долларовом выражении весьма заметно просел с максимума, который был достигнут в феврале.
Если мы посмотрим на рублёвое выражение индекса S&P 500, то ситуация меняется радикально. На дату максимума, который был достигнут в конце февраля 2020 года, рубль стоил меньше 65 рублей за один доллар. А когда было достигнуто дно рынка, доллар подскочил уже до 80 рублей за один доллар.
Если мы смотрим на рублёвое выражение индекса по этим курсам, то выясняется, что в рублёвом выражении просадка была всего лишь 14% — на уровне коррекции конца 2018 года.
После этого, хотя просадка была очень неприятной, рынок быстро вернулся к максимумам.
Максимум цен на квартиры в долларовом выражении всё ещё не достигнут.
Я сомневаюсь, что что-то радикально поменяется. Прежде достигнутый максимум не может быть достигнут в течение нескольких лет. На это уйдёт не один десяток лет. Это объективный факт. Российская валюта будет продолжать девальвироваться.
Рублёвое выражение стоимости квартир может увеличиваться, а вот долларовое будет снижаться.
Влияние валютного курса на стоимость недвижимости
Рост стоимости квартир отстал в 3 раза от общего уровня роста цен. В случае с первичным жильём темпы роста повыше.
Если вы являетесь застройщиком, если вы — покупатель и продавец на вторичном рынке, то здесь ситуация очень печальная. Рост цен на недвижимость очень сильно отстал.
За последний период времени цены вернулись к максимумам, которые были достигнуты в 2013-2015 гг.
В этом заключается разница влияния валютных курсов на долларовое выражение стоимости вашей квартиры. А ведь именно к доллару привязаны:
- цены на очень многие товары и услуги
- уровень инфляции по рублю, который очень высок в реальном выражении
Будьте благоразумны, опирайтесь на конкретные факты и цифры. Нет ничего, ради чего стоило бы держаться за инвестиционную недвижимость, что показывают:
- факты
- цифры
- статистика
- анализ
- расчёты
Оригинал статьи на нашем сайте