Что лучше - гасить ипотеку досрочно или инвестировать свободные средства

Выбор между досрочной выплатой ипотеки или инвестированием свободных денежных средств в финансовые инструменты – это битва между эмоциями и финансовой логикой.

Гасить ипотеку досрочно или спокойно вносить платежи согласно графику? Оба решения имеют право на жизнь.

И у каждого из этих двух вариантов есть свои преимущества и недостатки. Поэтому надо трезво подходить к оценке перспектив, прежде чем принимать какое-либо решение.

Человеческие муравейники.

В какой-то момент на пути к финансовой независимости большинство из нас сталкивается с трудным выбором. С появлением свободных денег, мы начинаем думать о сложном выборе: досрочно погасить ипотеку, или инвестировать больше денег в финансовые инструменты.

Но чтобы по-настоящему понять выгодно ли досрочно гасить ипотеку, надо рассмотреть скорректированную по времени доходность альтернативных инвестиций (банковские вклады, фонды, ценные бумаги), а также личные обстоятельства и своё отношение к риску.

Сила и выгода досрочного погашения ипотеки

Если на начальных этапах выплаты ипотеки вносить больше денег, делая каждый месяц частично-досрочное погашение, то это выльется в значительные суммы в течение всего срока выплаты долга. Проценты, сэкономленные за счет увеличения ежемесячного платежа, могут быть огромными.

Возьмем пример 30-летней ипотеки, когда взяты в долг 2 000 000 рублей по супер-льготной процентной ставке 8% годовых. Тип ежемесячных платежей – Аннуитетные.

Если предположить, что мы будем платить по графику (без переплат и просрочек), то ежемесячный платеж составит 14 675 рублей. Общая сумма процентов, выплаченных сверх взятых 2 000 000 рублей, составит гигантскую сумму 3 283 104 рублей. Выплатить банку придется: долг + проценты = 5 283 104 рублей.

Аннуитетный платёж – это платёж, который устанавливается в равной сумме через равные промежутки времени. Так, при аннуитетном графике погашения кредита вы ежемесячно платите одну и ту же сумму, независимо от остатка задолженности.

Дифференцированный платеж — когда долг делится на срок кредита, а проценты накидываются каждый месяц из расчета, сколько вы еще должны банку.

Теперь представим, что мы решили переплачивать каждый месяц на 10 000 рублей, направленных на уменьшение срока кредита. Общая сумма выплаченных процентов будет существенно меньше: 886 720 рублей (против 3 283 104 рублей в предыдущем расчёте)!!!

За счет досрочных погашений (10 000 рублей каждый месяц) экономия за весь срок кредита составила 2 397 401 руб., срок кредита уменьшился на 243 месяца.

Плюсы досрочного погашения ипотеки

Досрочное погашение ипотеки имеет высокую финансовую привлекательность, и ряд других важных плюсов:

• Экономьте деньги на выплате процентов банку. Как уже было продемонстрировано в приведенном расчёте, совокупная сила досрочного погашения может сэкономить огромные суммы денег. Только небольшое увеличение ежемесячных взносов может сэкономить тысячи процентов в течение всего срока выплаты долга по ипотеке.
• Спокойствие. Освобождение от долгов избавит вас от беспокойства. Не будет постоянно висеть над головой этот Дамоклов меч тридцатилетней ипотеки. Мысли "что если я серьезно заболею и/или потеряю работу" больше не будут вас посещать. А еще это означает, что вы можете сосредоточиться, на инвестировании заработанных денег в инструменты, генерирующие пассивный доход.
• Улучшение качества жизни. Финансовая свобода требует пассивного дохода, который превышает расходы на жизнь. Поскольку ипотечные кредиты часто являются гигантской строкой расходов в нашем бюджете, их можно рассматривать как препятствие. Ранняя погашение ипотеки снимает это бремя. Это сильно приближает финансовую свободу.
• Пенсионное планирование. Если вы близки к выходу на пенсию, погашение ипотеки – это критически важный момент. Выходить на пенсию, с ипотекой – это огромный риск и большая глупость. Не важно – на пенсию по достижению пенсионного возраста, или на досрочную пенсию (как результат инвестирования).

Минусы досрочного погашения ипотеки

Конечно, досрочное погашение ипотеки – это очень интересно и выгодно.

Но наша реальность такова, что досрочное погашение ипотеки может повлечь за собой значительные альтернативные издержки, в зависимости от вашего плана инвестирования.

• Кредитный рычаг. Ипотека – это очень дешевый кредит, особенно сейчас, с льготной ипотечной программой. Между тем, мы знаем, что, например, долгосрочная инвестиционная доходность по акциям, скорее всего, значительно превысит эту экономию на процентах. Если предположить, что ставка по взятой ипотеке не будет расти, а доходность фондового рынка наоборот – растёт, то досрочно гасить ипотеку становится не выгодно. Выгоднее на свободные деньги покупать акции, которые могут принести доход, перекрывающий возможную выгоду от досрочного погашения процентов по ипотеке. Но для того чтобы влезть в такую авантюру, у вас должна быть высокая терпимость к риску, чтобы отнести свои свободные деньги на биржу.
• Снижение ликвидности. Проблема здесь в том, что недвижимое имущество гораздо менее ликвидно, чем финансовые активы. Другими словами, вы не можете сразу получить деньги, если вам они срочно понадобились. Продажа недвижимости может занять 3-6 месяцев, тогда как акции можно продать намного быстрее.
• Потеря хеджирования инфляции. Постоянно растущая реальная инфляция подрывает покупательную способность рубля. Важность ипотеки заключается в том, что она защищает от этого риска. Имея долг, номинированный в падающем рубле, мы фактически «зарабатываем» на этом – проценты, выплаченные банку не растут при росте инфляции. Что это значит на практике? Это означает, что риск инфляции находится на стороне банка. И именно это хеджирование от инфляционного риска – теряется при досрочном погашении.

Это всё - жилые дома, которые строятся сейчас. И большинство квартир в них будет куплено в ипотеку.

Результат

Финансовые решения полны трудностей, самая большая сложность – это сделать правильный выбор. Человек каждый раз разрывается между эмоциями и финансовой логикой. Решение досрочно погасить ипотеку не является исключением. Эмоции в значительной степени влияет на решение.

Хорошо диверсифицированный портфель акций может перекрыть финансовую выгоду от досрочного погашения ипотеки, но только при условии, что доходность акций будет соответствовать запланированной (и любимый президент на захочет вас очередной раз "нахлобучить"), а процентные ставки остаются низкими. Более того, досрочное погашение ипотеки - это ваш добровольный отказ от инфляционного хеджирования.

Но это может быть не важным для многих. Потому что погашение ипотеки принесет избавление от беспокойства о будущем, о работе, о деньгах. Висящий над головой огромный долг – это постоянный стресс, даже если вы в состоянии его вовремя обслуживать. В этом разрезе, досрочное погашение – может показаться гигантским шагом к финансовой свободе, даже если это не самый разумный математический подход.

И не обязательно выбирать только одну точку зрения на досрочное погашение. Можно комбинировать подходы. Я на начальных этапах выплаты ипотеки активно использовал досрочное погашение ипотеки, чтобы уменьшить ежемесячный платеж. А сейчас, когда ипотека почти выплачена, я направляю свободные денежные средства на инвестиции в акции.

Выбор за вами, главное хорошо обдумать и принять взвешенное решение.

Удачи!

Было интересно и полезно?

Подписывайтесь на мой канал, ставьте “палец вверх”. Обратная связь от читателей - это очень важно для меня и для дальнейшего развития канала.