Каждый день мы слышим вопрос от потенциальных арендаторов: «Почему так дорого?». Это, разумеется, об арендных ставках бизнес-центров. Мы решили сами вспомнить и вам рассказать, из чего складывается ставка аренды и почему так дорого.
Вообще, расчет ставки – довольно длительный и трудоемкий процесс. Учитывающий множество факторов. Мы с вами рассмотрим общие правила и укрупненную структуру для общего понимания картины.
Итак, условно расходы по управлению офисной недвижимости (сегодня будем говорить исключительно о ней) можно разделить на 3 раздела: эксплуатационные расходы, коммунальные платежи, расходы на управление.
Эксплуатационная часть
включает в себя налоги, зарплату сотрудников, техническое обслуживание объекта, планово-предупредительные работы, нормативные мероприятия, клининг планирование и бюджетирование.
Нужно ли говорить, что эта часть может иметь довольно сильно отличаться в зависимости от класса объекта и его локации? Затраты на техническое обслуживание здания напрямую зависят от состояния инженерных систем, а налог на имущество – от расположения объекта. Да и зарплата сотрудников – не самая «безобидная» составляющая в этой формуле, и, разумеется, технический директор бизнес-центра класса А в центре Москвы «стоит» заметно дороже, чем его коллега с окраины, «присматривающий» за стареньким административным зданием.
Коммунальные платежи.
Здесь, полагаем, не нужны дополнительные комментарии, кроме того, что это обеспечение мест общего пользования. За ресурсы в своем блоке каждый арендатор платит сам, в дополнение к этим.
Расходы на управление.
Тут можно развернуться и объем статьи расходов зависит уже от амбиций собственника. Сюда можно включить расходы на продвижение объекта на рынке, брокеридж, юридическое сопровождение, подготовку финансовой отчетности и, собственно, управление.
Думаем, не нужно объяснять, что арендная ставка бизнес-центра, активно вкладывающегося в рекламу, и здания, о котором можно узнать только на публичных агрегаторах (еще и приложив усилия для поиска) – два разных по статусу и стоимости объекта. Кроме того, управленцы в рассматриваемых офисных центрах буду совсем разного уровня и, соответственно, с разными окладами.
НДС.
Отдельно стоит обращать внимание на то, включен ли он уже в ставку или оплачивается дополнительно. Как правило, в бизнес-центрах класса А и В+ НДС и эксплуатационные платежи уже включены в стоимость аренды и это, безусловно, является дополнительным преимуществом для потенциального арендатора.
Надо отметить, что у каждой управляющей компании свой список статей, который может отличаться и группироваться в различных вариациях. Это также может привести к различиям в итоговой арендной ставке.
Помимо статей расходов нужно учитывать способ расчета. Да, он тоже бывает разным и тоже влияет на итоговую цифру, которую видит арендатор. В зависимости от того, к какому параметру собственник «привязывает» свои расчеты (доходность объекта или, наоборот, затраты на управление им), будет зависеть «ценник» офиса.
Арендная ставка также зависит от набора предоставляемых арендаторам услуг. Как правило, в качественных высококлассных проектах он довольно обширный и, соответственно, увеличивает арендный платеж.
Однако, существует ряд факторов, способный влиять на стоимость помещений в одном и том же бизнес-центре. Это, разумеется, состояние помещения (выполненная отделка, меблировка, планировка и прочее подобное), вакантность рассматриваемого бизнес-центра и района в целом и площадь блока.
Как ни странно, чем больший блок вы готовы арендовать, тем больше бонусов вам готов предоставить собственник. Также если вы планируете расширяться в пределах одного бизнес-центра, собственник наиболее вероятно предоставит вам условия намного лучше, чем если бы вы только что пришли с рынка.
Отдельно советуем обращать внимание на стоимость парковки (о ней мы рассказываем здесь). Как показывает практика, она часто сопоставима с арендной платой, а потому было бы странно не учитывать этот параметр в своих планах.
Это был короткий рассказ о ставках. Некоторых, столь богатое разнообразие факторов, влияющих на стоимость аренды, повергает в состояние шока и отказ понимать эту «систему».
В таких случаях, конечно, стоит обратиться к профессиональным консультантам. Мы знаем, где готовы снизить ставку, предложить дополнительные бонусы в виде арендных каникул или дополнительного машиноместа, а где даже не стоит торговаться. Знание в данном случае – самое большое преимущество и не стоит им пренебрегать.
