В инвестициях нужно управлять рисками, но об этом инвесторы задумываются в самую последнюю очередь. Важнее поймать "ракету", а риски это для заучек.
Цена высока — вот как выглядит необходимая прибыль, чтобы погасить убытки.
Рынок недвижимости растёт
За год недвижимость подорожала на 25% в Москве и примерно на 12-15% в регионах. Есть регионы, которые подорожали сильнее Москвы, есть такие, где рост почти незаметен.
25% за год — хорошая доходность и хороший аргумент в пользу инвестиций в недвижимость. Если эту квартиру еще и сдавать, то можно получать +4-5% от стоимости в виде арендной платы. Если без ипотеки удалось купить, то совсем хорошо.
У многих есть убеждение, что рынок недвижимости растет всегда. Я еще понимаю откуда это убеждение у москвичей, посмотрим график
Как видим, с 1991 года цена растет, с 1999 очень динамично растет до 2007 года. Небольшое падение и опять рост. Падения никто и не заметил, все помнят только периоды роста. А на подобные графики простые люди и не смотрят.
Но почему жители остальных регионов уверены в постоянном росте — загадка. Краснодар один из самых динамичных регионов. Но давайте посмотрим график. С 2008 по 2018 года цена только падала. Мы видим рост с 2015 по 2018, но до уровня 2008 цена так и не дошла.
Что это означает для инвестора
Инвестиции в недвижимость имеют один большой плюс — низкий риск потерять деньги.
На рынке можно купить акции, которые просядут в цене и никогда не отрастут. Квартира тоже может упасть в цене, но не существенно и в долгосрочной перспективе всё равно отрастет.
Но есть и минус — недвижимость в долгосрочной перспективе стареет и теряет в цене.
Давайте вспомним цифру роста за 2020 год — 25%. Если вы купили квартиру за 10 млн руб. в начале года, то в конце года она уже стоит 12,5 млн руб.
Динамика индекса ММВБ
Динамика индекса ММВБ за год — 39,65%. Этот индекс показывает насколько вырос рынок российских акций в целом.
То есть, купив ETF на индекс Мосбиржи на 10 млн руб, вы бы получили на выходе 13,96 млн руб. без расходов на риелтора, поисков квартиры и тд.
А если посмотреть отдельные бумаги
Листайте
Это просто скрины, не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.
Это самые известные компании: Сбер, Газпром, ВТБ, Apple, Facebook и Тинькофф.
Если не лезть во всякие рисковые хайповые бумаги, то есть хороший вариант сделать 35-50% за год на отдельных бумагах.
И вот тут самое интересное…
Задним умом всё это легко говорить, когда время прошло и мы видим доходности. Но кто готов вложить 10 млн в акции какой-то компании? Вот сейчас у тебя в руках 10 млн руб. и тебе надо купить акции какой-то компании или нескольких компаний. Это очень страшно! Купить акции одной компании (например Сбера на все) еще и рискованно.
Все понимают, что купить акции одной компании на все деньги это риск, который граничит с безумием. Но почему-то купить квартиру (что тоже является одним активом) нам не кажется риском и глупостью.
Профессиональные инвесторы вкладываются и в недвижимость тоже, но в портфеле недвижимость составляет обычно 10-15%. Это значит, что при цене квартиры 10 млн руб. ваш портфель должен быть примерно 100 млн руб.
Но всё же, если вы не готовы принимать средние и высокие риски, то лучше выбрать квартиру, сдавать ее и жить на ренту. Если хватит этих денег. Обычно люди хотят такой доход, который может обеспечить сдача в аренду 5-8 квартир. А купить такое количество квартир… такое себе
Оговорка
Все эти размышления касаются только инвестиционной недвижимости. Если вы хотите купить квартиру для себя, чтобы в ней жить, то это уже другая история.
