Вы решили купить или продать квартиру, для покупки которой был использован МСК? Запасайтесь терпением!
В 2015 году Сергей и Лена воспользовались выгодным предложением взяли ипотеку в Альфа-банке и купили однокомнатную квартиру в новостройке. Через полгода дом был сдан в эксплуатацию, и они переехали. На тот момент у них уже был годовалый сын. Через два года родилась дочь и вопрос о расширении жилплощади встал остро. После рождения второго ребенка им был выдан сертификат материнского капитала. Лена была в декретном отпуске, а у Сергея возникли сложности с работой. Для того, чтобы снизить платеж по ипотеке ребята провели рефинансирование в ВТБ, а также часть кредита погасили сертификатом мат.капитала.
Материнский cемейный капитал - МСК. МСК - льгота, которую дает государство для покупки жилой недвижимости, право на МСК имеют все члены семьи, не только дети, но и оба родителя. Если семья применяет для покупки жилья МСК, то по закону родители обязаны наделить детей долями в праве собственности. Хорошо, если наделение долями в праве собственности происходит в момент покупки жилья, тогда продать или купить такое жилье несколько проще. Сложность в том, что большинство банков дают ипотеку на покупку жилья с использованием МСК при условии, что несовершеннолетние дети не будут наделяться долями в недвижимости до момента, пока ипотечный кредит не будет погашен заемщиком полностью. Таким образом банки страхуются от дефолта заемщика. В случае, если заемщик перестает платить по обязательствам, квартиру, находящуюся в залоге банка проще перепродать другим, а заемщика с семьей соответственно выгнать из квартиры. Если же сособственниками квартиры являются несовершеннолетние. то сделать это крайне затруднительно, а иногда невозможно. Банки, которые позволяют наделять несовершеннолетних долями при выдаче кредита на покупку жилья – Сбербанк, АкБарс, Дом РФ, в мае 2021 года такое решение принял ВТБ.
Вот два примера купли-продажи квартиры в которой использован МСК.
1. Квартира находится в залоге у банка и имеется остаток по кредиту, и несовершеннолетние не наделены долями, а есть лишь нотариальное обязательство родителей о наделении их долями в будущем.
В этом случае порядок действий такой:
- сперва продавец гасит остаток по ипотечному кредиту, получает закладную и снимает обременение с квартиры, на это может уйти 2-4 недели;
- потом продавцу необходимо наделить несовершеннолетних долями в квартире, еще неделя;
- далее, чтобы продать квартиру продавцу необходимо получить разрешение органов опеки (социальной защиты) на продажу квартиры. Органы опеки дают разрешение на продажу квартиры при условии одновременной покупки другого жилья. Т.е. при продаже имеющегося жилья продавец обязательно должен купить другое и также наделить в нем долями несовершеннолетних детей. При чем, если в разрешении опеки указывается условие одновременной покупки и продажи, то сделки по продаже и покупке должны совершиться в один день и ни как иначе. На этот момент обращает внимание нотариус, который совершает сделку по отчуждению квартиры (все сделки, в которых участвуют несовершеннолетние, по закону удостоверяются нотариусом). По времени получение разрешения на продажу от органов опеки может занять от 2 до 4 недель.
Если покупатель такой квартиры имеет намерение купить ее за наличку, то сперва ему потребуется решить вопрос о снятии обременения, наложенного банком в качестве обеспечения залога. В противном случае сделка невозможна, Росреестр откажет в регистрации такой сделки. Покупателю следует выяснить у продавца каким образом тот будет вносить остаток по ипотеке. Обычно продавец занимает недостающую сумму у друзей, родственников, берет краткосрочный потребительский кредит в банке. И таким образом гасит остаток по ипотеке, после чего получает закладную и можно выходить на совершение сделки.
Часто продавец такой квартиры не имеет возможности взять взаймы необходимую сумму, тогда он просит покупателя сделать это за него и внести необходимую сумму в банк за продавца в качестве окончательного расчета. Такая схема, конечно, несет риски для покупателя. Покупатель вносит деньги за постороннего человека и гасит за него ипотеку, освобождая его от обязательств перед банком. Подстраховать себя в данном случае покупатель может договором займа или нотариальной распиской, которую даст продавец за полученные от покупателя деньги. Но опасность кроется во временном промежутке между внесением денежной суммы в банк и снятием обременения банком с предмета залога, получением закладной и до момента выхода на сделку может пройти от двух недель до полутора месяцев. А это приличный срок для того, чтобы с одним из участников сделки могло что-нибудь произойти. Например, кто-то может оказаться в больнице или вообще уйти в другой мир. Тогда одному из участников сделки придется ждать выздоровления другой стороны или иметь дело с наследниками, если учесть, что в наследство вступают через полгода, а количество наследников может быть любым, можно представить, с чем придется столкнуться участникам сделки.
2. Квартира находится в залоге у банка, имеется остаток по ипотеке, несовершеннолетние имеют доли в квартире. В этом случае несколько проще. Продавцу не обязательно гасить остаток задолженности по ипотеке, если покупатель будет пользоваться при покупке ипотечными средствами. Как правило, если на момент покупки продавец и покупатель являются клиентами одного банка, то банки упрощают процедуру кредитования и перехода права собственности своим клиентам в данном вопросе, меняя собственников в объекте залога и оформляя новые кредиты. Также в последнее время банки кредитуют и объекты, находящиеся в залоге других банков, упрощая, таким образом процедуру оформления. Но процедуры получения разрешения от органов опеки на продажу квартиры в данном случае также не получится избежать.
Таким образом проблемой при покупке квартиры, где был использован материнский семейный капитал является – наделены ли на момент купли-продажи квартиры долями несовершеннолетние дети или нет.
У Елены и Сергея оказался первый вариант, поэтому им пришлось пройти все круги Ада. Они взяли кредит в банке, еще заняли у родственников, погасили кредит, получили закладную, нашли новую квартиру, оформили новый кредит, получили разрешение опеки и осуществили свою мечту и купили большую квартиру в новостройке. Для осуществления своей мечты они сразу наняли риэлтора. С момента заключения договора с риэлтором до покупки новой квартиры прошло более полугода. Сперва нашли подходящего покупателя, который был готов подождать некоторое время, пока будут подготовлены все необходимые документы для выхода на сделку, потом были совершены все действия, о которых я писал выше, в последний момент покупатель отказался от покупки и пришлось искать нового, Слава Богу, что нашли мы его быстро.
