Описанные здесь способы инвестирования не являются финансовой рекомендацией.Ваши деньги-ваша ответственность .Первая статья из цикла "мой путь в инвестициях" здесь. На данный момент рассматриваю для себя 3 основных способа инвестиций :акции ,облигации и коммерческая недвижимость .Основная проблема акций - волатильность . То же самое касается дивидендов . Сильно зависят от конъюнктуры. Прибыль по акциям так называемая "бумажная". То есть,чтобы эту прибыль увидеть нужно акции продать . Облигации дают достаточно низкую ставку доходности .Похоже на квартиру. Вроде подорожала , но , чтобы увидеть этот доход придётся продать.
Сегодня поговорим про бумажную коммерческую недвижимость . Про физическую у меня есть цикл статей . Кому интересно здесь. Основная сложность с недвижимостью это порог входа - дорого . Здесь нам на выручку приходит такой инструмент как бумажная недвижимость . Это когда есть некий фонд (ЗПИФ) , который приобретает недвижимость (магазин ,склад и тп) , а частные пайщики владеют небольшими долями в этом фонде . Соответственно получают доход от аренды . Причём доход фиксированный , который ещё и индексируется обычно на 5 % в год .
Выделю 2 ЗПИФА : линейка от Альфа капитал (арендный поток 1,Арендный поток 2, Фастфуд) и PNK rental.
Немного про PNK ,возможно даже напишу про него статью . Это уже сформированный фонд .Стоимость пая от 5 тыс рублей .Вот их сайт.Выплаты обещают уже с первого квартала .Поигрался с калькулятором доходности .Получается около 8 % в год после вычета НДФЛ .То есть это стабильный доход . Хочется спросить , а как же рост на 5 % ежегодно ? Зато растёт стоимость пая . На сайте аж 11.5 % в год . Минус налог получается целых 10 % . Как-то подозрительно . Это они договоры аренды заключают с индексацией в 10 % в год ? Хотя вполне допускаю рост на 5 % в год .Думаю условия в целом неплохие. Я для себя рассматриваю возможность покупки пая .
Альфа капитал (ЗПИФы арендный поток-1, Арендный поток-2, Фастфуд).
Схема : фонды формируются , это процесс не быстрый . Хорошо ,если займёт 1 год . В период формирования деньги будут вложены в ценные бумаги . Eсть выплаты процентов от вложения в ценные бумаги. В АП 1 и АП2 первые выплаты были примерно через 7 месяцев после начала формирования . Я начал смотреть отчёты по АП1 и АП2 . По АП1 куплено 5 помещений и уже почти год производятся выплаты .Ссылка здесь.
Меня смутила низкая доходность 12852 рубля с сентября прошлого года. Предположим , что фонд выплатит до сентября 21 года ещё по 1 тыс ,что даст годовую доходность около 5.2 % годовых. Это даже близко не 10 % и не 8 . Зато расходы связанные с управлением фондом составили 25 млн за 2020 год (в т.ч налоги 6,5 млн). АП1 имеет 5 объектов на 800 млн. Генерирует доход от аренды (если ставка 10 % ) предположу ,что 6,6 млн в мес. Из них порядка 2 млн (25млн/12 мес ) идут по статье расходы связанные с управлением .То есть на выплаты пайщикам идёт 4,6 млн . 4,6 млн / Паёв выдано 4255,84875 =1080,86 рублей на каждый пай (смотрим выплаты за май на скрине выше). По итогу здесь зарабатывает прежде всего управляющая компания. А под 5 % можно и вклад открыть на 3 года .
Резюмируем - если вы хотите получать в среднем 10 % годовых , то копим деньги и покупаем объект коммерческой недвижимости .Тогда есть шанс обеспечить себе такую доходность .
