Моя первая инвестиционная квартира была куплена в одной из новостроек "Новой Москвы". Зачем? Чтобы вложить деньги, попробовать заработать на сдаче и в дальнейшем продать для покупки другой более ликвидной недвижимости.
Почему именно квартира? Все просто - я занимаюсь недвижимостью около 20 лет (не риэлтор), в т.ч. помогаю сопровождать сделки с недвижимостью (купля-продажа, наем жилья, аренда коммерческой недвижимости и др.). Т.к. я много лет видел как другие зарабатывают на недвижимости и непосредственно им помогал в этом, то при первой же возможности решил попробовать это все сделать для себя.
Не буду расписывать все сложности расчета бизнес-модели, выбора квартиры (было просмотрено около полусотни вариантов), проблемы по сопровождению сделки (субсидия и альтернатива), проблемы с логистикой и другие. Хочу остановится на ключевых нюансах которые были важны мне.
РЕМОНТ. Для того чтобы заработать на сдаче квартиры в наем её необходимо привести в презентабельный для нанимателя вид. В моем случае квартира-студия около 30 кв.м была без отделки. На качественный ремонт с материалами я потратил около 10% от стоимости квартиры. Еще около 7,5% мне стоила мебель и техника известных европейских производителей. По времени я старался уложиться в 3 месяца. Но не удалось из-за форс-мажоров в виде недобросовестных строителей (пришлось менять бригады), необходимость все делать по проектам и согласовывать с управляющей компанией, сроки поставки материалов и мебели (их обязательно нужно учитывать в плане ремонта заранее чтобы не было простоев и потери времени). В первые годы владения квартирой в новостройке вокруг все строятся и это тоже нужно учитывать. Часть работ по сборке мебели, подключению и настройке техники пришлось выполнять самому. Несмотря на все сложности квартира была сделана именно так как я хотел хоть и гораздо позже сроков первоначально заложенных в бизнес-модель.
СДАЧА В НАЕМ. Разместив объявления на известных интернет ресурсах я получил головную боль на последующие несколько недель: бесконечные звонки и показы, иногда приходилось отпрашиваться с работы. Не очень удобная логистика (около 1 часа только в одну сторону от места жительства или от работы), хронические недосыпы, нервотрепка выматывали. Безрезультатные показы более сорока потенциальным нанимателям и риэлторам в течении месяца вынудили меня согласится на предложение самого активного риэлтора и передать ему ключи от квартиры для "оперативных" показов. Эффекта от этого в течении следующего месяца было ноль. В один из вечеров я сам привез знакомую семейную пару которые искали квартиру в наем. Войдя с ними в квартиру оказалось что там живет "родственник" риэлтора... по свидетельству соседей уже около двух недель. Дальнейшие мытарства описывать можно бесконечно... В итоге сам нашел нанимателя, потом еще и еще... После смены нескольких нанимателей я пришел к выводу что нужно продавать квартиру и покупать ее ближе к дому. За пару лет что в квартире жили наниматели я смог окупить только около 80% затрат на ремонт, мебель и технику. Это без учета стоимости коммунальных, эксплуатационных затрат, налогов, расходов на рекламу, бензин, восстановительный ремонт, уборку и пр.
ПРОДАЖА. Спустя три года после покупки (на тот момент это срок когда можно продать квартиру не оплачивая подоходный налог 13%) я начал процесс продажи. С учетом того, что за эти годы на всех соседних полях "Новой Москвы" появились новые многоэтажки и было очень много вариантов на рынке. Продажа по верхней границе рынка заняла более года. Без учета амортизации, затрат на продажу, торга, я смог продать квартиру только на 7% дороже покупной стоимости. Риэлторы которые предлагали свои услуги постоянно советовали делать дисконт от этой цены и просили с меня до 4% от стоимости квартиры. Выводы каждый делает сам.
ИТОГ. Деньги от продажи квартиры многие мои знакомые и родственники советовали вложить во вклады (не покрывают реальную инфляцию), заработать на фондовом рынке (рискованно, нет реального опыта в этом), купить квартиру большей площади (потеря возможности получить инвестиционный доход). Взвесив все за и против было принято другое решение. С учетом моего первого самостоятельного опыта инвестирования в недвижимость я решил снова вложиться в недвижимость, но более ликвидную и удобную в плане логистики. И не прогадал. На текущий момент моя следующая инвестиционная квартира за 3 года выросла в цене приблизительно на треть (по сравнению с покупной стоимостью) и окупила вложения в ремонт и технику за первые 4 месяца найма. Как? Это тема для отдельной статьи.
Всем добра!
Если вам интересна тема недвижимости и вы хотите чтобы я делился с вами своим личным опытом подписывайтесь на мой канал.
