Процентные ставки по ипотеке не стоят на месте: вслед за ключевой ставкой Центробанка они понижаются или повышаются. Это могут быть как незаметные изменения, так и весьма существенные. Например, вы взяли ипотеку в 2014 году по ставке 13%, а в 2021 году могли бы взять уже под 8,6% или меньше. Можно ли не кусать локти от досады, а пойти в банк и изменить условия ипотеки? Давайте разберемся.
Рефинансирование ипотеки: что это
Если вас не устраивают условия по ипотеке, всегда можно сесть и подумать: сравнить предложения разных банков и посчитать, насколько они выгодны для вас. Затем обратиться в банк и оформить новый кредит на более подходящих условиях. Им вы закроете задолженность по старому кредиту, а новый будете выплачивать на более выгодных условиях. Это и есть рефинансирование. С его помощью можно изменить сроки кредитного договора, снизить процентную ставку, изменить сумму ежемесячных платежей.
Кому выгодно рефинансирование ипотеки
Недостаточно ориентироваться только на более низкую ставку. Важно учесть целый комплекс условий. Каждая ситуация рассматривается индивидуально, но чаще всего рефинансирование ипотеки выгодно, если:
- Разница в ставках по старому и новому кредиту не менее 1-2% годовых.
- Вы выплачиваете ипотеку меньше половины срока.
- Если вы взяли ипотеку более полугода назад. За пару месяцев ставки не успеют опуститься, а полгода/год – это уже хороший срок для наблюдений.
- Вы выплачиваете сразу два ипотечных кредита.
- Все сопутствующие расходы существенно не повлияют на вашу выгоду.
Рассмотрим ситуацию: семья взяла ипотеку под 14,5%. Через три года провели рефинансирование: снизили ставку до 11,5% и ежемесячный платеж на 4700 рублей. Однако были и дополнительные расходы: кроме разовых трат (оплата выписки из ЕГРН, перерегистрации, оценки – около 6000 рублей), сумма страховки выросла на 18 тысяч в год по сравнению со страховкой в предыдущем банке. Для данной семьи выгода все равно перевесила, но бывает и по-другому. Например, военная и другая льготная ипотека выдаются изначально под низкий процент. Даже если вы нашли предложение с более заманчивой ставкой, скорее всего дополнительные расходы «съедят» всю выгоду.
Когда невыгодно рефинансировать ипотеку
- Вам сталось выплачивать меньше 1 миллиона рублей менее 2-3 лет.
- Если стоимость квартиры равна сумме долга или меньше его. В случае, когда цены на недвижимость падают, для оформления залога стоимости квартиры может не хватить.
- Имеются просрочки по любому из ваших кредитов.
Рефинансирование ипотеки: как рассчитать выгоду
1. По графику платежей узнайте остаток задолженности.
2. Рассчитайте ипотеку по текущей ставке на срок, который планируете при рефинансировании.
3. Рассчитайте ипотеку на тот же срок по ставке рефинансирования.
4. Сравните суммы переплат в обоих случаях: разница по процентам – это ваша экономия. Не забудьте о дополнительных расходах.
Дополнительные расходы при рефинансировании
Трудно точно подсчитать все расходы – это очень индивидуально. Но можно составить примерный список:
- Оценка стоимости квартиры – 2000-7000 руб.
- Выписка из ЕГРН – 750 руб. (300 руб. – электронная).
- Страхование жизни и здоровья, недвижимости – 8000-30000 рублей в год.
- Повышенная ставка со дня выдачи ипотеки до дня регистрации залога (1-2 месяца) – 1-2%.
- Госпошлина за регистрацию прав залогодержателя на нового кредитора в Росреестре – 2000 руб.
- Государственная регистрация ипотеки в Росреестре – 1000 руб.
Как рефинансировать ипотеку: инструкция
1. Подайте заявку на рефинансирование.
2. Соберите пакет документов: действующий кредитный договор, выписку из ЕГРН, договор о приобретении квартиры, а также копию паспорта, справку о доходах, копию трудовой, свидетельства о браке. Банк может потребовать и другие документы.
3. Сделайте оценку квартиры.
Отчет предоставляется в банк вместе с другими документами.
4. Подпишите договор в новом банке, получите средства на погашение действующего кредита и переведите их в первичный банк.
5. Переоформите залог на недвижимость через МФЦ или Росреестр, и передайте документы о залоге в новый банк.
Что может быть лучше квартиры? Только своя квартира! Отличные предложения - QP.ru!