Людям всегда хотелось иметь загородный дом в виде постоянного места жительства или в виде дачи. Это желание наступает у большинства с появлением семьи и детей.
Чтобы открыть окно и почувствовать не городской смог, а свежий ветер.
Чтобы дышать чистым воздухом, выйти босиком на травку, погреться в домашней баньке.
Собраться большой компанией и готовить домашнюю еду.
Современные технологии коммуникаций и ритм жизни позволяют работать и учиться из дома, иметь свободный график, выбирать время и маршруты так, чтобы не попадать в часы пик. Во многих семьях есть один или даже два личных автомобиля.
Пандемия ускорила процесс перехода на удаленку, многие отказались от проведения деловых встреч и совещаний. Ведь можно устроить онлайн встречу.
Преимущества жизни в большом городе - это кино, театры, массовые мероприятия оказалось под сомнением из-за опасности ограничений и опасения заразиться.
Стоимость жилья резко повысилась , т к в период экономического кризиса люди пытаются сберечь средства от обесценивания. Также рост цен подстегнуло снижение процентов по ипотечным кредитам. Цены на квартиры поднялись на 15 %.
Пандемия показала обратную сторону жизни в большом городе. Ограничения, маски, запреты выхода на улицу. Преимущества городов - развлечения, общение, массовые мероприятия - все это оказалось под запретом или под ограничением, опасно для жизни. Мы это пережили. Каждый понимает, что история может повториться. В этой ситуации загородное жилье -это просто спасение.
Есть ли смысл жить в городе, если по цене 3х комнатной квартиры (цены на которые взлетели до небес), если можно иметь просторный дом с террасой , собственным участком и баней? Можно завести собачку, отпускать детей погулять самостоятельно во-дворе, приглашать друзей на шашлычок. Под одной крышей поместятся все, у каждого будет своя комната и даже приезд мамы не станет катастрофой (шутка)
Поэтому повысился спрос на загородные дома и причин снижения этого спроса на данный момент нет.
Что важно покупателю загородного дома?
Покупатели хотят не просто домик в деревне.
Владельцы загородного дома сейчас - это не пенсионеры-садоводы , а молодые семейные люди 30-45 лет с детьми.
Им важна инфраструктура, круг общения. Эти покупатели предпочитают жить в коттеджных посёлках , с охраняемой и благоустроенной территорией , детскими площадками и велодорожками. Они покупают не просто загородный дом, а стиль жизни.
Почему проще купить готовый дом?
Выбор участка, благоустройство, подключение коммуникаций, строительство - все это кошмарный сон для многих людей.
Покупка готового дома - это быстрая сделка, возможность взять ипотеку и быстро переехать.
Чтобы строить самому нужно больше денег вложить единоразово и потратить неизмеримо больше нервной энергии и сил.
Сначала пандемии я смотрела на загородную недвижимость, как на объект инвестирования. Изучала различные направления. Как работают строительные компании. Спрос и предложение на рынке. Выбирала нишу. Рассмотрела десятки различных проектов домов.
В этом году "сошлись все звезды" и это стало возможным вместе со Славой Мякушенко. Мы покупаем земельные участки и строим загородные дома эконом + класса на продажу. Делаем это не только для себя, но и для наших инвесторов.
Опишу нашу стратегию, как мы выбираем землю и как строим.
Мы выбираем:
Коттеджные посёлки-с охраняемой территорией,благоустройством, транспортной доступностью до города 15-20 минут на авто, наличие маршрутов общественного транспорта, коммуникации, электричество, газ, однородное социальное окружение.
Надёжные девелоперы-выбираем застройщиков, которые уже ввели в эксплуатацию коттеджные поселки (мы можем оценить как эта компания делает дела в долгосрочной перспективе, довольны ли те, кто купил участки 5 лет назад, с какой скоростью они делаю работы, как выполняю обещания).
Наличие у застройщика собственной управляющей компании, которая будет обслуживать выбранный нами поселок.
Хорошая репутация.
Самая популярная площадь участков 6-10 соток.
Самые популярные и простые в строительстве проекты домов — это каркасные дома, площадь 110-120 кв м., два этажа, терраса.
Быстрая стройка — это важный параметр для инвестора, так как напрямую влияет на доходность. Мы строим за 3 месяца.
Работы делаются под ключ, с оформлением участка (газон, дорожки, ограда, ворота) чистовая отделка помещений, сантехника. (без мебели и бытовой техники).
Сроки строительства 3 месяца.
На данный момент мы застраиваем первую линию в поселка «Северная Миля» от «Армады» и эти участки предлагаем нашим инвесторам.
Что мы НЕ делаем:
Не нарушаем строительные технологии, чтобы снизить издержки или уменьшить сроки.
Не используем более дешевые, но токсичные материалы.
Но боремся за оптимизацию расходов. В нашем телеграмм канале RStroy вы можете отслеживать ход строительства, в том числе , видеть отчеты но всем скрытым работам . (смотрите фото в галерее)
Такой дом - это альтернатива городской квартиры (3-4- комнатной) для семьи с детьми и больших семей, где несколько поколений живет вместе.
За те же деньги можно жить просторно и в экологически чистом месте.
Продолжение статьи предназначено для инвесторов и описывает условия работы с нами, риски, позитивные и негативные сценарии.
Ценовая политика
На данный момент цена 3 кВ площадью 60-80 местро (а это очень тесно для большой семьи) эконом +, комфорт класса в Санкт-Петербурге от 7 до 20 млн р.
Цены на квартиры бОльшей площади (80 -110 к вм) , соответственно выше — далеко от метро, район не самый лучший и то цены 12 -15 млн.
Загородный дом по нашему проекту в выбранной локации будет стоить покупателю 8- 9 млн.
Вложения инвестора:
Покупка участка: порядка 1 млн.
Строительство дома и обустройство участка: 5 млн.
Цена продажи: 8-9 млн.
(Смета пересчитывается на момент заключения договора)
Распределение прибыли 50% на 50% инвестор и реализаторы проекта ( т.е. мы)
Планируемая доходность: 2-3млн с одной сделки. 50%-это 1-1,5 млн.
Это 25% доходности за 4-6- месяцев при позитивном сценарии.
Что защищает интересы сторон?
Инвестор становиться собственником земли и недвижимости.
Реализаторов проекта защищает договор поручения на строительство и продажу дома.
Договор предусматривает адекватные условия по расторжению.
А если что-то пойдет не так?
Негативный сценарий (я за адекватность, хочу, чтобы с нами работали осознанные инвесторы).
Если долго продается, покупатели смотрят но не покупают, выясняем, что не так и исправляем, меняем риэлтора, стратегию продаж.
Отказываемся от продажи и сдаем:
Можно довложить в дом , сделать меблировку и сдавать , посуточно и в долгосрок.
Ставка аренды такого дома на долгосрок — 80-100 тыс в мес. Доходность на вложенный капитал 16% годовых (80 000*12\6 000 000). Что весьма достойно для недвижимости.
перепродать с дисконтом другому инвестору, который готов подождать покупателя и вернуть бОльшую часть вложений.
А если вы вдруг не достроите? Вы найдете тех, кто достроит в течении 1-2- недель. Вы потеряете в сроках реализации и уменьшите доходность за счет простоя. Но это не катастрофа и не грозит потерей тела инвестиций.
Как мы работаем с инвестором. (Опишу «идеальную» схему. В жизни так обычно не бывает, поэтому договоренности с каждым инвестором индивидуальные).
Вы становитесь собственником участка и заключаете с нами договор на строительство и организацию продажи дома. Участок предлагаем мы, из «банка земли» либо подбираем вместе. Если у вас есть своя земля, то оцениваем ее перспективность с точки зрения нашей стратегии.
Важно! Строительство в одной локации оптимизирует строительные и управленческие издержки. Легче и дешевле строить и продавать. Поэтому мы заранее подбираем и выкупаем участки, которые предлагаем инвесторам, в уже облагороженном виде.
Если нет возможности сразу построить дом, то можно зафиксировать цену земли и отложить строительство. (отложить, а не растягивать, т.к. долгая стройка «сьест» всю прибыль). Вы покупаете участок сейчас. Потом аккумулируете средства на строительство (3-6-12 месяцев, сколько понадобится), потом строим также за 3 месяца.
Мы выбираем участки в большим потенциалом роста стоимости самой земли. Это страховка для инвестора. Если он по любым причинам решит не строить и выйти из актива, то сможет продать участок с прибылью.
Срок инвестиций от 6 мес до 1 года.
Планируемая доходность порядка 25% со сделки для инвестора. т.е. можно сделать 50% годовых.
Доходность зависит от выбранного проекта, графика финансирования и от внешних факторов — рынок, развитие окружающей инфраструктуры.
Инвестиции — это умение работать с вероятностями (просчитывать различные сценарии) и умение работать с рисками, договариваться, пробовать новые подходы. Все это мы умеем делать.
Наш идеальный инвестор
(возможно вы узнаете себя)
Имеет опыт инвестирования. Знает основы диверсификации и баланс риск-доходность.
Имеет «подушку безопасности», стабильную финансовую систему и денежный поток.
Имеет собственные, не кредитные средства на данный проект.
Понимает чем отличается стратегии «рост капитала» и «пассивный доход». (Наша предложение направлено на рост капитала).
Имеет возможность инвестировать порядка 5 млн на срок 1 год.
Тщательно договаривается на «входе» и не мешает работать. Контролирует результат, а не процесс.
Имеет предпринимательское мышление и предлагает свои идеи, как можно улучшить проект и больше заработать.
Больше подробностей, цифры, документы, актуальную информацию мы предоставим в личном общении:
Пишите Регине или Славе в л.с. (надо кликнуть на имя и попадешь сразу в личные сообщения в ВК)
Есть вопросы по статье — пишите в комментариях под постом. Возможно ваши вопросы будут интересны и другим читателям.
Благодарю за внимание.
