У менять для вас плохая новость про «сделай ремонт в квартире – продашь дороже»
Люблю инвестиции. Но не люблю инвестиции в недвижимость. Именно инвестиции, а не спекуляции.
Тема про «инвестируй в холопу, сделай в ней дешевый ремонт и тут же продашь дороже» жива много лет на Западе и все 30 лет в России.
Тут и там я слышу удивительные истории о том, как некто вложил 1 рубль в квартиру на вторичном рынке, сделал на 20 копеек ремонт и тут же продал за 3 рубля.
И желающих повторить эту несложную схему с каждым годом только увеличивается.
Правда, теперь они называют инвесторами, а не перекупами. Но от названия риски этой затеи не меняются.
1. Юридическая история квартиры
Чтобы получить хорошую норму прибыли от «инвестиции» в схему купил-сделал ремонт- продал дороже» нужно найти квартиру по цене ниже рынка.
Такие квартиры есть. Их много. Не все они попадают в открытые источники, но рано или поздно можно найти подобную.
Проблема только одна – в 90-95% случаев есть вопросы про юридическую составляющую право собственности на квартиру. И эти вопросы не получится решить простой проверкой истории перехода права собственности и самого владельца.
Тут есть риски, которые придется принять на себя и затем учитывать это при перепродаже.
За эти риски и цена будет на 20-50% ниже рыночной. За счет чего и формируется львиная доля прибыли от подобных проектов.
(Если вы верите в то, что на рынке есть «чистые» квартиры, продающиеся с дисконтом 10% и более, то вам надо перечитать «Буратино»)
2. Свежий ремонт может и отпугнуть покупателей
Неочевидная особенность продажи квартиры со свежем ремонтом на вторичном рынке.
Продажа квартиры сразу после покупки (через 1-12 месяцев) вызывает закономерные вопросы у адекватного покупателя. И фраза «Да мы купили, чтобы сделать ремонт и подать дороже» лично для меня еще более подозрительная.
Во-первых, понятно, что после ремонта цена завышена относительно стоимости ремонта. А переплачивать не хочется даже за ремонт (который наверняка выполнен из не самых качественных материалов).
Во-вторых, свежий ремонт может означать, что он скрывает что-то, что было/произошло в этой квартире. И это проверить или опровергнуть покупателю будет никак нельзя (вариант «полагаться на слово продавца» отметаем сразу). Эта неизвестность может так отпугнуть покупателя, что он никогда не вернется к кандидатуре вашей квартиры.
3. Налоговые особенности
Еще одна тонкость, о которой молчат большинство тех, кто продает свои курсы по инвестированию в квартиры.
Налоги. Из придётся платить. Сегодня избежать налогообложения доходов при продаже квартиры практически невозможно.
Вы купили квартиру за 5,5 млн рублей. Сделали ремонт на 200 тысяч и продали за 6 млн рублей через 3 месяца, то вы заплатите 13% с суммы (6 млн -5,5 млн) рублей (если, конечно, вы не будете продавать квартиру три и более лет).
Хотя вы и сделали ремонт на 200 тысяч рублей, зачесть его стоимость (если у вас есть чеки на стройматериалы и договор со строителями) у вас не получится.
Потому что стоимость ремонта можно использовать для уменьшения налогооблагаемой базы лишь и исключительно при продаже квартиры, которую вы купили на стадии строительства и по документам она сдавалась без отделки.
И тогда ваша инвестиция принесет вам (6 млн -5,5 млн) – 200 тыс. - (6 млн -5,5 млн)х13% = 235 тысяч или (235 тыс/5,5 млн)х100% = 4.2% доходности.
Минус коммунальные платежи, и мы получим неплохие 16% годовых. В теории. На практике же – намного меньше.
Второй момент – если вы продаете много квартир за календарный год, то ФНС может посчитать вас как предпринимателя и развернуться по полной. Начислить вам штрафы (за предпринимательскую деятельность без соответствующей организационно-правовой формы), доначислить налоги и даже взыскать НДС. Причем понятие «много» ФНС трактует как «от двух и более» квартир.
И это, увы, не фантастический сценарий
***********************
Свежий косметический ремонт может не только не увеличить спрос на вашу квартиру, но и отпугнуть тех покупателей и их агентов, которые знают: «Свежий ремонт может скрывать недостатки квартиры».
А с учетом того, что стоимость ремонта нельзя будет зачесть при расчете налога на доходы от продажи квартиры, подобные «инвестиции» далеко не всегда будут приносить доходы, о которых говорят в своих рекламных материалах «инвесторы».
