Определить, насколько успешными будут инвестиции – дело непростое. Оценка инвестиционной привлекательности актива включает в себя целый комплекс мероприятий, о которых мы и расскажем сегодня коротко и структурно.
Само слово «инвестиции» предполагает приумножение капитала, соответственно, первое, что нужно сделать – определиться, какой объем средств вам нужно приумножить.
Второе, с чем определяемся – цели инвестирования. Если вы планируете «быстрый» доход, то стоит рассмотреть перепродажу актива (например, приобретенный на стадии стройки офис можно продать сразу после ввода здания в эксплуатацию или заселения первых арендаторов), аренда – «долгие» инвестиции с минимальными рисками, которые окупятся не раньше 7-10 лет.
Третий пункт – подбираем недвижимость, исходя из бюджета, срока инвестирования и дополнительных параметров (пожелания по расположению объекта, дате строительства, собственнику, вакантности и пр.). На этом этапе формируется «long лист». Куда входят все подходящие объекты недвижимости.
Четвертый этап – определяем эффективность вложений. Нужно понимать, какой денежный поток генерирует объект недвижимости уже сейчас (для готовых проектов) или будет генерировать в будущем (для тех, что строятся). Для этого создается финансовая модель (или бизнес-план), в котором учитываются все доходы и расходы проекта (операционные и капитальные). На данном этапе нужно просчитать окупаемость вложений при сохранении текущей ситуации на рынке, учесть её изменение, возможные риски и форс-мажорные ситуации. Также можно вычислить, измениться ли доход от проекта, если сделать ремонт/перепланировку/сменить арендаторов/расширить парковку или оборудовать дополнительную столовую – то есть изучить возможности объекта.
Заключительная стадия - отбор наиболее «выгодной» недвижимости (формирование «short листа») и более предметное обсуждение коммерческих условий с собственником. При грамотном выстраивании переговорного процесса, на данном этапе можно снизить стоимость покупки или получить дополнительные бонусы.
Если коротко, то это все.
Дополнительно заметим, что помимо указанных этапов существуют «промежуточные», такие как анализ рынка и его тенденций, изучение истории объекта (включая вакантность, изменение стоимости и смену собственников), определение наилучших вариантов использования актива, понимание спроса на него… Для этого, разумеется, нужны экспертные знания и комментарии, актуальная информация о рынке и его сегментах. Поэтому если вы решили инвестировать, лучше воспользоваться услугами профессиональных консультантов и брокеров, которые помогут вам минимизировать риски и достоверно оценить эффективность ваших вложений.
