Думал, как можно наглядно показать влияние ипотеки на динамику цен на недвижимость. И вот к такой диаграмме пришел.
С одной стороны, многие догадываются: чем больше ипотеки, тем выше цены (и наоборот - меньше ипотеки, ниже цены). Но с другой стороны, связь более сложная, а кто-то ее и вовсе отрицает.
Самое важное, что ипотека создает отложенный эффект на цены. Банки наращивают выдачу ипотеки, а цены начинают карабкаться в гору спустя месяцы (это одна из причин, почему связь для многих неочевидна).
Однако для аналитика такое поведение цен – будто подарок. Ведь появляется отличный инструмент для краткосрочных прогнозов.
(Подробнее об этом говорится в статье про методологию прогнозирования).
Итак, давайте проанализируем связь на исторических данных.
До 2013 года смотреть особого смысла нет, т.к. ипотека тогда еще не была ведущим драйвером рынка.
В 2013-2014 году происходит первый ипотечный бум (сейчас он смотрится наивно, но по тем временам 1,8 трлн. руб. в 2014 году – величина очень значительная).
С точки зрения прогнозирования цен важны, однако даже не общие объемные показатели ипотеки, а приросты относительно аналогичных периодов прошлого года. Именно месячные приросты показаны на диаграмме (по левой шкале). Приросты ипотеки вплоть до декабря 2014 года уверенно были в плюсе, что обусловило соответствующую положительную динамику в ценах. Но еще важнее, что цены упали не сразу, а только к концу 2015 года.
Похожая картина, только наоборот, наблюдалась в 2016-2017 годах. Ипотека стабилизировалась и делала попытки подрасти, однако цены по инерции снижались.
Только к началу 2018 года цена поднимается в годовом выражении – к этому времени на рынок недвижимости уже два года лился дождь из ипотечных денег.
2019 год запомнился ожиданиями, что цены наконец опустятся на фоне притормаживающей ипотеки. Небольшой минус в ипотеки однако не развернул тренд по ценам, а лишь притормозил. Тем более, что вскоре выяснилось, что это была лишь краткая остановка.
Последний по времени бум в ипотеке (2020-2021) закономерно привел к синхронному росту цены.
Всем, конечно, интересно, что будет дальше. Если формально следовать данной модели, то конечно, цены будут расти как минимум до конца текущего года. Прирост ипотеки по-прежнему находится в положительной области, и почти не видно признаков остановки. Несмотря на анонсированное ЦБ повышение ставки, банки не собираются останавливаться. 560 млрд за апрель 2021 года –это действительно очень много и более чем в два раза больше, чем в прошлом году (правда, тогда наложился локдаун). Банки продолжают расширять льготные ипотеки. С другой стороны, неэмиссионного ресурса для выдачи ипотеки у банков уже не осталось – и рано или поздно гайки все-таки придется закручивать.
///
Мои блоги:
Недвиномика – группа ВК
Последний Кризис – группа ВК