6 мая открыли продажи квартир в ЖК Южные Сады в Южном Бутово. Это квартиры комфорт класса от А101. Сдать этот ЖК планируют аж в 2024 году. Квартиры предлагаются с разными вариантами отделки (white box и чистовая), а также без отделки.
До метро от этого ЖК можно будет дойти пешком за 14 минут, это один из самых ближайших к метро строящихся ЖК в радиусе 3 км. Основные конкуренты - ЖК Столичные Поляны, Белые Ночи, Скандинавия, Бунинские луга:
Ниже в таблице представлен анализ цен конкурентов. Напомню, что для оценки адекватности выставленных цен в проекте, я использую модель, учитывающую основные характеристики квартир - застройщик, комнатность, планировка, отделка, квартиры vs апартаменты, срок строительства, транспортная доступность, класс, инфраструктура и окружение. Каждой из этих характеристик я присваиваю % влияния на цену в положительную или отрицательную сторону и на основе этого привожу к единому знаменателю цены других строящихся ЖК вокруг и рыночные оценки IRN и Яндекс Недвижимость для этого места. Такие приведенные цены можно напрямую сравнивать друг с другом, не думая о различиях проектов, так как все уже учтено (последняя колонка в таблице).
Средняя рыночная цена получилась 180,000 руб. за квм для студий и 160,000 руб. для 1к квартир. А средний ценник у четырех конкурентов вокруг - 230,000 руб. и 190,000 руб. соответственно.
А в ЖК Южные Сады имеем вот такие минимальные цены:
Получается, что цены в Южных Садах на 20% выше среднерыночных (IRN и Яндекс Недвижимость), но на уровне других строящихся ЖК в этом районе - возможно рынок не успевает за стремительным повышением цен или они сильно раздуты. В любом случае, это не лучший район для инвестиций сейчас. Если все же выбирать из имеющихся вариантов, то по стоимости за квм. наиболее интересны 1к квартиры в ЖК Столичные Поляны (цена почти на уровне рынка), но это вариант с самым большим бюджетом покупки. По комбинации параметров бюджет покупки и цена за квм. наиболее интересны студии в Южных Садах и 1к квартиры в ЖК Бунинские луга.
Доход от аренды здесь также получится очень низкий - при ставке аренды ~30,000 руб./мес. за 1к квартиру, срок окупаемости составит ~29 лет ( с учетом срока строительства, ремонта, платежей за обслуживание, ротации арендаторов.
Вывод:
Цены завышены, не рекомендуем инвестировать.
Подписывайтесь на мой канал Яндекс Дзен (здесь будет много букв) и Телеграм канал https://t.me/nporaschetu (здесь информация будет появляться быстрее) - там уже выложено много анализов строящихся и планируемых ЖК.
