Начинающие инвесторы сегодня сталкиваются с массой вопросов, и самым первым, самым важным остается выбор объекта для вложения средств – это может быть коммерческая или жилая недвижимость. Что надежнее? Что принесет гарантированный и стабильный доход?
Те инвесторы, которые уже давно знакомы с рынком, прекрасно помнят: раньше единственным возможным вариантом для дальновидного вложения финансов считалась именно жилая недвижимость.
Примерно до 2013-2014 годов квартиры дорожали, и схема «купил квартиру на этапе котлована – продал готовую в два раза дороже» работала безотказно. Затем, после кризиса, более привлекательной с точки зрения инвестиций стала коммерческая недвижимость. Далее – следующий кризис, после которого инвесторы на время потеряли интерес к офисам и стрит-ритейлу.
Как поступить начинающему инвестору сегодня? Попробуем разобраться – сравним коммерческую и жилую недвижимость как объекты для инвестиций и сделаем выводы.
Инвестиции в жилье: за и против
Было время, когда стоимость жилой недвижимости повышалась буквально с каждым годом, и ничего удивительного в том, что покупка квартиры считалась наиболее простым и понятным вариантом инвестирования. Сегодня в жилье по-прежнему вкладывают – ориентируясь на возможность приумножить состояние даже в условиях обесценивания рубля. Квартира, апартаменты, загородный дом – все это перепродается, сдается в аренду или оставляется на так называемый черный день.
По данным аналитиков, сегодня порядка 15% всех сделок на столичном рынке жилой недвижимости заключается инвесторами-частниками. Цели покупки такие:
- Приобретение для перепродажи после того, как стоимость вырастет;
- Сдача в аренду.
Доходность в случае с жильем составляет от 5 до 9% годовых – исключая расходы на ремонт, покупку бытовой техники и налоги. Проценты, безусловно, не столь высоки, однако инвесторы оценивают ситуацию в перспективе и ориентируются на долгосрочность вложений.
Если квартира приобретается для последующей перепродажи, дальновидные инвесторы учитывают множество важных моментов. В их числе – прогнозы роста экономики.
Стоимость жилья напрямую зависит от района и от того, как он меняется, от различных форс-мажорных обстоятельств. В целом ряде случаев рост стоимости жилья остается сопоставимым с уровнем инфляции, то есть, около 3%.
Важно оценивать и такой момент, как инвестиционная привлекательность жилья. Вот факторы, которые влияют на нее:
- Локация – чем престижнее район, тем привлекательнее будет квартира для потенциальных покупателей и арендаторов. Неплохой вариант – квартиры в домах, расположенных рядом с высшими учебными заведениями;
- Доступность инфраструктуры;
- Класс, к которому относится объект недвижимости – «элит», «премиум», «комфорт», «бизнес»;
- Особенности планировки, число комнат;
- Наличие ремонта, его качество.
Все чаще инвесторы рассматривают в качестве объектов для вложения финансовых средств такие объекты недвижимости, как апартаменты. С точки зрения закона апартаменты – не жилье. В частности, в них нельзя зарегистрироваться на постоянной основе, а коммунальные услуги оплачиваются по тем же тарифам, что и в случае с коммерческой недвижимостью. Чем привлекательны апартаменты, так это стоимостью – она почти на четверть ниже, чем у квартир.
Коммерческая недвижимость как альтернатива
Коммерческая недвижимость оказалась в центре внимания инвесторов в 2014 году, когда показатели ее доходности превысили показатели доходности от сдачи в аренду квартир на 5%. Сегодня разница может составлять и до 15% ежегодно, что вполне неплохо.
Эксперты рынка и опытные инвесторы отмечают: самый привлекательный с точки зрения вложения финансов вариант – офисы класса С небольшой площади, от 20 до 50 м2. Не менее перспективны и объекты street retail. Важно отметить, что расходы на приобретение такого объекта будут сопоставимы с расходами на покупку квартиры, а в ряде случаев коммерческая недвижимость обойдется и дешевле.
К категории коммерческой недвижимости относятся такие объекты:
- Офисы;
- Помещения промышленного назначения;
- Склады;
- Гостиницы;
- Парковки и гаражи;
- Объекты инфраструктуры.
Частные инвесторы отдают предпочтение торговым объектам:
- Street retail – помещения на первых этажах жилых и нежилых зданий;
- Магазины формата «у дома».
Все более востребованными, по крайней мере, в Москве, становятся коворкинги, гибкие офисные пространства и небольшие офисы.
Почему коммерческую недвижимость можно и нужно выбирать для вложения финансовых средств:
- Надежность и стабильность дохода;
- Невысокие показатели вакантности;
- Оптимальные показатели доходности;
- Возможность сдавать в аренду на длительный срок.
Однако у такого варианта, как инвестиции в коммерческую недвижимость, есть и подводные камни.
- Собственники должны быть готовы к тому, что при необходимости разорвать или пересмотреть договор с арендатором сделать это будет сложно, а без финансовых убытков обойтись не получится.
- Барьер для выхода на рынок коммерческой недвижимости остается высоким.
- На рынке коммерческой недвижимости конкуренция очень острая и высокая.
Начинающему инвестору совершенно точно будет сложно сориентироваться на рынке коммерческой недвижимости. Чтобы избежать ошибок, рекомендуется как минимум на начальных этапах консультироваться и советоваться со специалистами, которые хорошо знают рынок. Такие специалисты работают в агентствах недвижимости или имеют частную брокерскую практику.
Выбор инвестора
Перед жилой недвижимостью коммерческие площади как объекты для инвестиций имеют преимущества, которые с уверенностью можно назвать очевидными.
1. Доходность – прибыльность коммерческой недвижимости достаточно высока, особенно если речь идет о street retail, торговых объектах. Однако доходность стоит рассчитывать заранее, принимая во внимание и налоги, и расходы на отделку, и возможные форс-мажорные ситуации. В сегменте коммерческой недвижимости у объектов сегодня доходность отмечается на таком уровне:
- Торговые помещения – от 10 до 12% в год;
- Апартаменты – от 9 до 10% в год;
- Офисы – от 8 до 11% в год.
Для сравнения, доходность жилья, сдаваемого в аренду – максимум 8% в год.
2. Стабильный финансовый поток. Здесь необходимо отметить, что доходность ожидаемо снижается, если арендатор отказывается от помещения, однако коммерческие объекты более надежно защищены в таких ситуациях по сравнению с жильем. И эта защита – договор аренды, который заключается, как правило, на длительный срок.
Так, срок договора аренды жилья составляет максимум один год, тогда как в случае с арендой торгового помещения такие договоры заключаются на срок от года до трех лет. Стандартный срок аренды офисов по договору – не менее пяти лет.
Тем инвесторам, которые мыслят перспективно, эксперты советуют присмотреться к складам, особенно к объектам внутри МКАД. В ближайшие годы спрос на них будет увеличиваться, тогда как объем предложения уже сегодня считается небольшим, и ситуация на рынке близка к дефициту.
