Допускаю, что вы удивлены такой постановкой вопроса, но мне в последнее время часто приходится на него отвечать, поэтому решил ответить письменно. И подробно.
Сначала – в каком смысле квадратные метры центра Москвы дешевеют
Да, если сравнивать, цены в долларах или евро, как обычно сравнивают стоимость квадратных метров в мировых столицах, – то дешевеют. Давно, примерно с 2008 года. Это – тренд, он уже никого не изумляет, хотя и был не всегда. Сейчас нет под рукой нормального графика, но все было приблизительно так.
Российский рынок недвижимости существует как рынок примерно с 1992 года. С 1992 по конец 1998 года цена квадратного метра столицы в долларах США росла. В 1999 упала. Резко. Примерно в 2 – 2.5 раза. Потом снова росла до 2008 года, но с того момента с переменным успехом падает. Даже если вообще не учитывать общую покупательную способность доллара, которая за это время, не падайте со стула, упала более чем в 3 раза.
Но это общая ситуация почти для всей страны, и тратить буквы на ее объяснение не вижу смысла. Как сказал диссидент из анекдота советских времен, который раздавал людям на Красной площади пустые белые листы: «Чего писать, все и так ясно...».
Тогда, может быть, имеют в виду, что квадратные метры центра Москвы дешевеют быстрее других районов города?
Я не встречал нормального исследования на эту тему, они наверняка есть, но исходя из практики, скажу что это не так. Квадратные метры центрального округа в этом смысле дорожают. В основном за счет увеличения доли в них элитного жилья.
Посудите сами, изначально мы имели центр Москвы с жилым фондом, доставшимся в наследство от Москвы времен СССР. В этом фонде самым дорогим форматом были так называемые цековки и свежерасселенные коммунальные квартиры. Был дефицит квартир больших площадей и жилья не социалистических форматов.
Одним из первых домов для богатых людей был Дом Агаларова на Большой Грузинской улице. В него стремились попасть многие, и квартиры там стоили очень дорого.
Но спрос рождает предложение, и со временем появились более роскошные дома и жилищные комплексы, и даже отдельные особняки для состоятельных покупателей, с лифтами для автомобилей и видами на Кремль. Дефицит площадей дорогих форматов был в целом удовлетворен, и в процентном соотношении доля элитных квадратных метров в центре города выросла. За счет роста этой доли средняя стоимость центровых метров, думаю, и стала относительно выше.
Почему же речь идет о падении цены?
Обычно имеют в виду квартиры стандартного городского формата и стандартных для этого формата площадей. Таких квартир в центре еще большинство и относительно таких объектов вопрос вполне закономерен.
Причина в реструктуризации спроса.
Если это текст читает риэлтор, ему это все понятно и без чтения моих рассуждений. Но, думаю, многим нужны пояснения. Поэтому не стреляйте в автора, но дальше будет еще некоторое количество букв. Попробую объяснить, что происходит с квартирным рынком центра города. И, что намного интереснее, почему. «Почему» - это тенденции, а тенденции приоткрывают завесу будущего.
Но сначала, в чем это выражается?
Увы, это так. Многие московские риэлторы уже давно замечают падение интереса к центровым объектам. Это хорошо видно, если обратить внимание на время экспозиции объектов на рынке.
Например, сроки продажи квартир в относительно старых (постройка конца 50-х годов прошлого века) домах в районе м.Университет, раньше были сравнимы с центровыми, и даже превышали их. Сейчас это соотношение изменилось на обратное. При правильно выбранной цене квартира, скажем, на улице Строителей, уйдет быстрее, чем квартира в арбатских переулках. И, что интересно, просмотров такой квартиры в единицу времени будет во много раз больше. Что оговорит о большем потенциальном спросе.
Кроме того, если мы сравним долю квартир, выставленных на продажу к их общему числу, эта доля в центре города будет существенно больше. В некоторых малоэтажных домах квартиры можно выкупать стояками, то есть, расположенные друг над другом от первого до последнего этажа. Картину смазывает тот факт, что многие из таких квартир выставляются на продажу только время от времени. Не продавшись после нескольких месяцев экспозиции, такие квартиры часто сдаются в найм.
Означает ли это, что жители покидают центр Москвы?
Нет. Многие люди просто предпочитают в нем не селиться.
В чем причина? Что с ним не так?
Да, многие из тех, кто оказывается в Москве после нескольких лет перерыва, искренне полагают, что центр и Москва вообще стали лучше. Обновленными, чистыми, красивыми, более комфортными. Но, как говорят, одно дело туризм, совсем другое дело ПМЖ.
Почему другое дело? В чем это выражается?
Причина №1. Ветхий и морально устаревший фонд.
Безусловно, он не весь ветхий и центровые дома в целом находятся нормальном состоянии. Кроме того, на их содержание и ремонт тратятся довольно большие деньги. Но такие вещи как деревянные или смешанные перекрытия, отсутствие лифта, необходимость глубокого ремонта – все это пугает многих покупателей.
Причина №2. Некомфортная среда
Да, на первый взгляд центр Москвы выглядит красиво и даже местами уютно. Но это взгляд, так сказать, туриста. Да, человеку в центре города не надо ломать голову, где попить кофе, пообедать. Можно взять на прокат велосипед, воспользоваться службой доставки всего и вся. Но большинство этих сервисов доступны и в других районах города.
Соглашусь, что из центра города проще ездить по делам и на работу, поскольку в час пик вы двигаетесь против течения. В центре – исторически сложившаяся архитектурная среда. Она более разнообразна, у нее лучшая эстетика, более гуманные пропорции, кое-где еще сохранился свой неповторимый московский дух. А это тоже комфорт. И, разумеется, престиж, ради которого многие люди готовы терпеть многие неудобства.
Но для полноценной жизни обычной семьи часто перевешивают минусы.
Если вы покупаете продукты в больших супермаркетах, из центра подчас придется ехать достаточно далеко. Проблемы с парковкой, проблемы с выездом. Попробуйте быстро выехать из некоторых арбатских переулков. А чтобы доехать до леса или реки нужно преодолеть многие километры каменных джунглей и потратить уйму времени в пробках.
И это при относительно дорогих квадратных метрах и весьма плохой экологии.
Причина №3
Изменение облика центра города
Для кого-то это вопрос вкуса, для кого-то привычки. Но факт есть факт. При решении градостроительных вопросов московское профессиональное архитектурное сообщество имеет весьма слабый голос. И это заметно.
А интенсивный снос домов-памятников плох еще и тем, что меняется ткань города. Это отвращает от покупки квартиры тех, кто хотел бы жить именно в старой Москве, хотел бы более бережного отношения к тому, что составляло неповторимый облик и дух центра города.
Причина №4. Замещение населения
Это важный момент, поэтому о том, как замещается население центра Москвы немного подробнее.
Любой супер-мега-полис нуждается в притоке населения, поскольку сам его не воспроизводит. Этот закон демографы выводят на основе общемировой практики. Нью-Йорк, Париж, Лондон – это во многом города мигрантов.
Но кроме естественной убыли населения существует еще и отток. Из Парижа состоятельные люди уезжают в деревенские пригороды, из Нью-Йорка в Калифорнию, а из Москвы во все названные и многие другие места.
СССР был закрытой страной, и существенная часть квалифицированных кадров скапливалась в Москве. Дальше был железный занавес. РФ, напротив, является частью международного рынка трудовых ресурсов. Москве, как крупному мегаполису это дает дополнительные человеческие резервы, но основным центром притяжения для людей, чья квалификация востребована на мировом рынке, она, конечно, уже давно не является.
Поэтому сейчас бывших москвичей можно встретить во многих уголках мира. Это не только продвинутые специалисты, но и просто люди, которые обладают достаточными финансовыми ресурсами, чтобы жить где-нибудь в теплом месте у моря. А именно такие люди раньше предпочитали жить в историческом центре города, а не в человейниках где-то на периферии. Просто сейчас выбор увеличился.
Ну, а кто приезжает в Москву?
Если это продвинутые образованные люди, которые способны оценить преимущества исторической архитектурной среды, у этих людей, как правило, нет средств для покупки квартиры в центре.
Кроме того, риэлторы знают, что люди, родившиеся и выросшие в Москве и люди, переехавшие в нее уже взрослыми, очень часто (но не всегда) имеют при оценке недвижимости разную систему ценностей. Обобщенный человек из провинции скорее выберет то, что красиво смотрится в инстаграмме, но люди, ценящие аутентичность, обзывают словом новодел. Выберет даже если этот новодел – человейник.
Портрет типового покупателя московской недвижимости изменился еще и потому, что изменилась, так сказать, финансовая структура общества. Если раньше существенная часть денег оседала у предпринимателей, людей занятых частным бизнесом, то сейчас финансы оседают у людей связанных с потоками бюджетных средств и контролирующих властные ресурсы.
Эти процессы в последние годы централизуются, что ведет к заметному расслоению населения. Люди, в чьих руках оказываются серьезные финансовые средства, если и смотрят на центр города, то смотрят уже в сторону новых современных клубных домов. Метры в которых стоят уже очень дорого. А спрос на квартиры типовых форматов буквально в соседних домах, оказывается в яме.
В то время как ценовой барьер остался. Таки образом, человек, накопивший на первый взнос по ипотеке - даже, если это взнос достаточно большой - задается вопросом, зачем ему квартира в центре, которая в два и более раза дороже такой же квартиры в спальном районе города?
Кроме того, имея соответствующий доход, вы можете позволить своей семье жить в месте где более хорошая экология где-то за городом. Причем, нормальный дом загородом будет подчас стоит дешевле центровой квартиры.
Эту ситуацию пока сглаживает то, что многие привязаны к школами, в которых учатся дети. Но и для таких людей более комфортная и просторная квартира где-нибудь на Юго-Западе или Западе города оказывается предпочтительнее.
Означает ли это, что спрос на квартиры типового формата в центре города уйдет в ноль?
Нет, конечно не уйдет. Но от постепенного переформатирования центрового жилья мы никуда не уйдем. Рынок жилой недвижимости будет подстраиваться под спрос, и в этом спросе доля квартир привычного семейного формата будет и дальше падать.
А на какой расти? И что делать собственникам квартир в такой ситуации?
Сейчас обсудим. И сформулируем рецепты. Следите за каналом.
