Любой бизнес требует оптимизации. Сдача коммерческих и некоммерческих площадей в аренду не исключение. Какие варианты налоговой экономии доступны арендодателям? И как сделать их безопасными и максимально незаметными для налоговой? Кстати, еще один вариант обнала :)
Начнем с субаренды. Это самая популярная схема оптимизации у арендаторов. Суть ее заключается в следующем. Собственник недвижимости создает прокладку - посредника. Это может быть ООО или ИП на упрощенке доходы, а также ИП на основной системе налогообложения или на патенте. Далее арендодатель, он же идейный вдохновитель налоговой схемы и собственник площадей, сдает недвижимость в аренду созданному посреднику с минимальной наценкой. Тем самым получает минимальную прибыль, а значит экономию на налоге на прибыль или налогу УСН с объектом доходы минус расходы. Теперь посмотрим, что получается у арендатора-посредника. Если это компания или предприниматель на упрощенке доходы, тогда посредник заплатит 6% от сумм, которые будет получать от субарендатора, конечного пользователя площадей. Если же в качестве прокладки выбираем ИП на основной системе налогообложения, тогда налоговое бремя составит НДФЛ 13% с разницы между доходами (это то, что бизнесмен получит от субарендатора) и расходами (это стоимость арендной платы в адрес владельца имущества). И нужно будет оплачивать НДС, который формируется аналогично налогу на доходы физических лиц. Для наглядности сравним разберем схему на примере. Допустим, собственник на основной системе налогообложения сдает арендатору-упрощенцу площади с ежемесячной арендной платой в 100 тысяч рублей. Арендатор, он же дружественное лицо, сдает квадратные метры по договору субаренды за 150 тысяч рублей. Налог собственника составит 20% от дохода: 100 тысяч рублей умножаем на 20% получаем 20 тысяч рублей. А налог арендатора равен 9 тысячам рублей. Это доход, полученный от субарендатора в размере 150 тысяч рублей, умноженный на ставку налога УСН 6%. Общий налог группы составит 29 тысяч рублей. А если бы владелец недвижимости напрямую сдавал площади в аренду по 150 тысяч рублей, то налог составил бы 30 тысяч рублей. 150 тысяч рублей умножаем на 20%. Разница небольшая, скажете Вы. Да, но и суммы мы с Вами взяли условные и абсолютно несерьезные. А если к примеру добавить переменные в виде постоянных расходов у собственника и вспомнить о том, что налог у упрощенца можно переносить на другие периоды, тогда схема начинает играть более яркими красками :) Кроме очевидной экономии на налоговых платежах схема поможет закрыть Вашу потребность в обнале. Это актуально всегда, но особенно, когда собственник площадей - юр лицо, а не ИП. Сильно не радуемся, потому что схема хорошо известна налоговикам. А значит к ее внедрению нужно тщательно подготовиться. Во первых, у сделки должна быть деловая цель. Она не должна быть фиктивной. Необходимо определиться зачем Вашему бизнесу промежуточное звено? Мои вариант такой: посредник самостоятельно ищет арендаторов, своевременно перечисляет арендную плату в полном объеме и решает административные вопросы. Это своего рода управляющий. А мой бизнес просто получает доход. Важно понимать, что цены должны быть относительно рыночными. Между собственником и промежуточным звеном не должно быть аффилированности. И вспоминаем другие правила, которых нужно придерживаться при дроблении бизнеса. Об этом можно посмотреть мое отдельное видео.
Любая недвижимость требует обслуживания. Возмещение таких расходов ложится на плечи арендатора. А для собственника на основной системе налогообложения становится дополнительным бременем по НДС. Здесь мы абсолютно законно можем оптимизацировать налог. Например, поручить обслуживание площадей дружественной или дочерней компании на упрощенке. И одновременно договором аренды закрепить обязанность арендаторов заключать прямые договоры на обслуживание. На выходе получаем экономию на НДС, потому что исключаем из операций собственника возмещение расходов по обслуживанию помещений, которые облагаются налогом на добавленную стоимость. Эти операции теперь происходят напрямую между арендатором и обслуживающей организацией. Аналогичную схему можно внедрить без участия дружественной обслуживающей компании. Вы в любом случае сэкономите на НДС.
Продолжая тему экономии на НДС не могу не сказать о неустойках и штрафах за нарушение условия договора. Эти санкции не облагаются налогом на добавленную стоимость. Не включайте их в общую сумму арендную плату. Начисляйте обособленно и без НДС. Если идти дальше, можно иногда по согласованию с арендатором заменять часть переменной части арендной платы штрафом. Но пожалуйста не наглейте - регулярные штрафы по отношению ко всех арендаторам -звоночек для налоговиков. И если дело дойдет до суда, Вам будет сложно доказать отсутствие злого умысла.
Многие договоры аренды предусматривают обеспечительный платеж, который фиксируется договором аренды и облагается НДС. Но есть вариант схитрить. Фиксируйте обеспечительный платеж не в основном договоре , а в предварительном. Предварительный договор аренды - это гарант арендодателя на заключение основного договора в будущем. Обеспечительный платеж по предварительному договору не облагается НДС. При этом вне зависимости от того, как Вы распорядитесь этими деньгами в будущем, платить НДС в бюджет не придется. Важно, не наглеть и не классифицировать каждый платеж в Ваш адрес как обеспечительный. Налоговики, наверняка, заинтересуются, переклассифицируют их в авансы и доначислят НДС.
Еще одна схема это переменная часть арендной платы. Переменной часть могут быть перевыставленные в адрес арендатора коммунальные услуги и услуги от снабжающих организаций. Суть оптимизации заключается в отнесении расходов к нужному Вам периоду. Как это работает? Например, в Июне Вы получили документы за электричество, водоснабжение, отопление и прочие радости от снабжающих организаций. Вы можете перевыставить расходы в адрес арендатора сразу, а можете сделать это в конце текущего месяца или начале следующего. Сработав оперативно, мы получаем дополнительный доход, а значит дополнительные налоги. Дождавшись окончания квартала, мы переносим налоги на следующий квартал. Т.е. получаем отсрочку по налогу на прибыль или упрощенке и по НДС на целый квартал. Здесь важно помнить, что при основной системе доходы и расходы для целей налогообложения мы принимаем по начислению, а при упрощенке - по оплате. Второй вариант будет интересен, если у Вас группа компаний. Схема поможет перераспределять налоговую нагрузку именно в группе. Например, когда арендодателю нужно оптимизировать налог на прибыль и НДС. Или если арендатору важно не показывать убыток или возмещение НДС из бюджета. Суть схемы заключается в том, что переменную часть арендной платы Вы привязываете к нужным Вам показателям: выручке, прибыли, объему производства арендатора. Механизм расчета обязательно фиксируем в договоре аренды. Для налоговиков всегда должна быть готова прозрачная схема расчета переменной части.
Все перечисленные схемы являются почти законными. Мы с Вами практически никого не обманываем. Но как всегда, прошу Вас не наглеть. Размер аренды должен быть в рынке. Завышать ее более, чем на 20% небезопасно. Особенно, если белыми нитями шита аффилированность компаний. Схемы не должны быть направлены только на оптимизацию налогов. Обязательно должна присутствовать четкая деловая цель.
Подпишись:
Instagram: https://www.instagram.com/evgenia_gubarkova/
VK: https://vk.com/buhgalteria_i_nalogi
Facebook: https://www.facebook.com/buhgalteriainalogi
YouTube: https://www.youtube.com/channel/UCLX7gTAUZMB4f-S_Pt-6bxg
Связаться со мной: buhgalteria.nalogi@yandex.ru
#налоги #недвижимость #аренда
