При покупке или продаже недвижимости обязательно возникает вопрос о способе оплаты сделки. И, если с продавцом более или менее все понятно, так как он получает причитающиеся ему деньги, конечно, при соблюдении некоторых условий безопасности сделки, и затем тратит их как ему вздумается, то с покупателем не все так однозначно.
Наличные или перевод в банке, эскроу-счета, аккредитив или сервис безопасных расчетов от Сбербанка. Вариантов довольно много. Но нас интересует именно передача наличных денег от покупателя к продавцу. Многие продавцы недвижимости настаивают на оплате наличными. Причин для этого может быть множество. Начиная от нежелания показывать движение денежных средств государству и заканчивая мутными схемами продаж с указанием в договоре не всей суммы сделки.
В чем же опасность передачи наличных денежных средств от покупателя к продавцу из рук в руки? С первого взгляда все просто. При передаче денег нужно составить расписку, которая имеет юридическую силу. Можно даже заверить ее у нотариуса. Но, в жизни не все так однозначно. Рассмотрим реальный случай, произошедший с обычным покупателем квартиры в обычном российском городе.
Человек, назовем его Андрей, решил купить квартиру своему сыну в подарок на свадьбу. Нашел, по его мнению идеальный вариант, и цена устраивает, и квартира в хорошем районе и в очень неплохом состоянии. Продавец ему понравился сразу, интеллигентного вида, в очках, с бородкой, грамотная речь. Прямо профессор из университета. И даже хобби у них совпадают. Одним из требований продавца при сделке по этой квартире была оплата наличными деньгами.
Стоит уточнить, что Андрей сделку проводил сам. Он и ранее продавал и покупал недвижимость самостоятельно, когда улучшал свои жилищные условия. Все сделки проходили без эксцессов и неприятных последствий. И в этот раз Андрей сам проверил все документы, попросил справки из ЖКХ, взял выписку из ЕГРН. Сделка прошла без сучка и задоринки. Регистрация в Росреестре прошла в установленный срок. Деньги были переданы продавцу, которым была написана расписка в их получении. Образец расписки Андрей взял из сети с сайта юридической фирмы, занимающейся недвижимостью. Оформление квартиры произвели на сына.
Прошло некоторое время. Сын в квартире сделал хороший ремонт, живет в ней с женой, ждет пополнения в семействе. И вот, в один совершенно непрекрасный день, сына Андрея, владельца этой квартиры, уведомили, что в суд переданы документы от родственников продавца о признании сделки по покупке им данной квартиры недействительной в связи с официальным признанием продавца недееспособным.
Если коротко, то судом первой инстанции сделка была признана недействительной. Поданная апелляция ни к чему не привела, решение суда оставлено без изменений. Сына Андрея суд обязал вернуть квартиру законному владельцу. И, что самое печальное, речь о возврате уплаченных денежных средств покупателю на суде не шла. Расписка о получении денежных средств, написанная лицом, признанным недееспособным, во внимание судом принята не была. Это текущая практика Верховного суда. Лицо недееспособно - документы недействительны. Документ о получении денег недействителен (юридически он не существует) - факт передачи денег отсутствует. Даже, несмотря на то, что человек признан недееспособным по медицинским показаниям уже после совершения сделки, суд посчитал, что, исходя из заключения медицинской экспертизы, он был недееспособен и на момент заключения сделки. Суд потребовал доказать факт передачи покупателем денег продавцу. Но покупатель не смог этого сделать по нескольким причинам.
Важное дополнение
Почему же покупатель не смог доказать факт передачи денег продавцу? Фактически, платил не он, а его отец, так как у него лично указанной суммы денег не было. Сам Андрей не смог доказать наличие у него требуемой на момент заключения сделки денежной суммы, которую он мог бы передать сыну для оплаты покупаемой квартиры, так как деньги собирал и хранил дома. В день совершения сделки и в период перед ней он требуемой суммы со счетов в банках не снимал, покупателю на счета в банки требуемая сумма не поступала. Суд посчитал наличие факта передачи денежных средств от покупателя к продавцу недоказанным, по факту - отсутствующим.
Юристы, к которым обратился Андрей, утешительных прогнозов не дают. Хотя настаивают, что бороться нужно. И, неофициально, один его знакомый юрист сказал, что шансов вернуть деньги нет, а квартиру отдать придется. И, по его словам, случай по стране не единичный, и судебная практика не в пользу покупателя. Даже если все разрешится относительно благополучно, и суд затребует вернуть деньги покупателю, и, даже покупатель их получит в какие-то разумные сроки, подумайте - оно того стоит? Покупателю нужна квартира, а не геморрой по возврату своих же денег.
Нужно ли было заверять расписку у нотариуса? Удостоверение расписок не входит в перечень нотариальных действий. Возможно, кто-то скажет, что, раз нотариусы не заверяют расписок в получении денег, то нужно было нотариально удостоверить договор, на основании которого произошла передача денежных средств. Но, нотариус не устанавливает дееспособность участника договора по медицинским показаниям, а суд принял решение, основываясь именно на признании продавца недееспособным момент сделки.
Можно порассуждать о том, этично поступили родственники продавца или нет. Но, когда дело касается недвижимости и ее стоимости, на этичность рассчитывать не приходится. Многие, кто ознакомился с данным делом, говорили, что либо все это было спланировано родственниками продавца заранее, либо они воспользовались моментом. На суде родственники заявляли, что продавец так ведет себя давно, и по телефону их не всегда узнает, и путает их имена. Специалисты сказали, что умысел доказать не получится, полиция даже дело возбуждать не будет, так как нет оснований.
Обращаю ваше внимание на тот факт, что сделки с недвижимостью в Российской Федерации являются одними из самых рискованных. Почему страховые компании у нас страхуют все, начиная от здоровья человека и заканчивая полетами в космос, а сделки с недвижимостью страхуют только в одном случае - когда сделка проходит с привлечением ипотеки? Потому, что риски очень велики, а та ставка за страховку сделки с недвижимостью, которую хотели бы видеть страховые компании, не устраивает тех, кто хотел бы застраховать свои риски по сделке с недвижимлстью. А ипотечные сделки их обязует страховать закон, и у страховщиков просто нет выбора.
В случае, рассмотренном в данной статье, нарушено несколько основных моментов безопасности сделок с недвижимостью. Но о них поговорим отдельно.
Читать дальше:
У продавца квартиры есть несовершеннолетние дети? Будь осторожен
- Ставьте палец вверх, комментируйте, подписывайтесь на канал.
