Оценка квартиры относительно несложный процесс, при условии, что вы понимаете, что оказывает влияние на цену продаваемой квартиры. Но сначала следует рассказать о методе, который используется для оценки стоимости квартиры, о сравнительном методе.
Сравнительный метод - исключительно прост и понятен. При применении этого метода сравнивают цены аналогичных или похожих квартир. Затем, когда установлена некоторая ценовая планка относительно нее устанавливается цена для продажи квартиры.
Следует иметь в виду, что для коммерческой недвижимость, например, применяют также затратный и доходный методы.
Теперь давайте перечислим факторы, которые влияют на цену квартиры и отдельно поговорим о каждом из них отдельно.
- расположение;
- тип дома;
- количество комнат;
- площадь квартиры (общая/жилая);
- площадь кухни;
- вид;
- этаж;
- планировка квартиры;
- инфраструктура дома;
- наличие ремонта;
Расположение
Полагаю, что всем и так понятно, о чем идет речь, но вкратце поясню следующее. Расположение, является самым важным фактором при оценке недвижимости. Цены на квартиры варьируются в зависимости от того в каком городе находится квартира, в каком районе города, в каком квартале и даже на какой улице. В каждом городе существуют определенные районы, которые отличаются по уровню жизни проживающих в них жильцов, их социальному статусу, уровнем безопасности, инфраструктуре, экологии и т.д. Соответственно при определении цены следует сравнивать цену продаваемой квартиры с аналогичными, которые находятся в том же районе, что и продаваемая.
Тип дома
Перечислим типы домов:
- панельный;
- кирпичный;
- монолитный;
- эконом;
- бизнес;
- элит;
- серийный проект;
- индивидуальный проект;
- новый;
- старый.
Соответственно сравнивать цену продаваемой квартиры следует с домами аналогичных типов.
Количество комнат, площадь квартиры
Тут думаю все понятно, т.е. сравнивать надо, например, однокомнатную квартиру с другой однокомнатной сопоставимой по площади. При этом следует иметь в виду, что площадь квартиры бывает общая и жилая.
Площадь кухни
Это немаловажный фактор. На кухне люди проводят немало времени. На площадь кухни обращают внимание женщины при выборе квартиры.
Вид
Я думаю многие из нас слышали, как в каком ни будь американском кинофильме, герои упоминают дома с видом на море или океан. Вот этот условный “вид на море” влияет на цену. И квартира с каким ни будь уникальным видом из окон может стать привлекательной для потенциальных покупателей и причиной увеличения цены продажи. Так, что, если ваша квартира имеет уникальный вид из окон это может быть вашим преимуществом перед другими аналогичными квартирами.
Этаж
Этаж квартиры может повлиять на ее продажную цену по-разному. Например, если, у вас квартира на первом или последнем этаже, то скорей всего цена такой квартиры будет меньше. А вот средние этажи не особо влияют на цену квартиры.
Планировка
Планировка квартиры также может повлиять на ее цену. К элементам планировки квартиры относятся:
- расположение комнат;
- площадь комнат;
- высота потолков;
- тип санузла;
- балкон или лоджия;
- есть ли кладовка и т.д.
Следует иметь в виду, что цена квартиры с нестандартной планировкой, может быть меньше. Также следует учитывать делал ли хозяин квартиру какую-либо собственную перепланировку и узаконивал ли ее. Поскольку, если планировка не была узаконена на момент продажи квартиры, то все последующие сложности с ее узаконением лягут на плечи нового собственника.
Инфраструктура
Под инфраструктурой понимается, наличие или отсутствие огороженной территории, наличие консьержа или охраны, какая автостоянка (подземная, огороженная, под видео наблюдением и т.д.)
Ремонт
Данный фактор является неоднозначным (привлекательно, но не факт, что выгодно), но тем не менее влияет на стоимость продажную цену квартиры. Например, вы сделали ремонт, и он может быть привлекательным для людей, которые ищут квартиру сразу с ремонтом. Но вам могут попасть потенциальные покупатели, которые не заинтересованы в ремонте и хотят после покупки полностью переделать квартиру. Думаю всем понятно, что в этом случае ваш ремонт не будет преимуществом. Или вот реальный случай из практики, когда продавец квартиры упирал на то что, у него прекрасная детская с красивыми динозавриками на обоях, в то время как у покупателя был взрослый совершеннолетний ребенок и ему “обои с динозавриками” вообще не нужны были.
Но в целом рекомендация для квартир с ремонтом следующая. При прочих равных цену на такую квартиру можно ставить побольше и уже в процессе продажи и взаимодействия с реальными покупателями, решать как корректировать цену.
Агенты по недвижимости (риэлторы) определяют цену на квартиру с учетом именно этих фактором. Также следует иметь в виду, что для быстрой оценки квартиры достаточно иметь информацию о месте расположения дома, типе дома и площади продаваемой квартиры. Все другие факторы больше влияют на скорость продажи квартиры, чем на ее стоимость.
Следует иметь в виду, что точно определить стоимость квартиры не так-то просто и задача риэлтора определить диапазон цены с точность 4-5% от ее стоимости.
При грамотном определении цены квартиры риэлтор работает с массивом цен на квартиры, которые имеют общие признаки и похожи на нашу и при необходимости, даже звонит владельцам квартир с целью узнать их стоимость. Кроме того, риэлтор может ориентироваться и на цены 2-3 месячной давности. Принцип тут прост, чем больше количество квартир, участвующих в сравнении тем точнее цена. Для надежной оценки желательно сделать выборку из 20, а лучше 30 квартир, чем больше, тем лучше.
Далее, определяем среднеарифметическую цену за квадратный метр, т.е. цену квартиры делим на площадь (по каждой квартире), затем складываем полученные значения и делим сумму на количество квартир участвующих в выборке.
Мы знаем, что квартиры в нашей выборке не являются идентичными и могут отличаться, например, площадью, инфраструктурой, удобствами и т.д. Как учесть эти различия при формировании цены? Тут нет строгой методики, но необходимо понимать, что каждый плюс, например, вид из окна, добавляют некоторый процент к стоимости квартиры. То же касается и минусов, например, первый этаж, скорей всего понизит цену квартиры.
После того как мы определились с ценой и указали ее в объявлении, не следует забывать о ней, так как в процессе продажи квартиры цены на рынке могут меняться и цену вашей квартире возможно будет необходимо скорректировать.
