Российские застройщики в 2019 году начали использовать вместо долевого строительства проектное финансирование с использованием эскроу-счетов. По мнению властей, такой подход будет более безопасен для покупателей и закроет в стране проблему обманутых дольщиков. Это и вправду так безопасно? Давайте разбираться.
Что такое эскроу-счет?
Объясним наглядно. Вы собираетесь купить квартиру в ипотеку или за собственные средства и уже выбрали для этого подходящие ЖК и девелопера. Для приобретения жилья вы кладете деньги на эксроу-счет, а застройщик может их забрать только тогда, когда первый покупатель получит право собственности в квартире в достроенном доме.
Если у девелопера возникли проблемы по ходу строительства, то покупатель всегда может вернуть свои деньги с эксроу-счета. То есть теперь невозможна ситуация, когда выплативший все деньги за квартиру дольщик остается без жилья и денег, если строительство заморозят.
Проектное финансирование на строительство домов выдается банками. Их еще называют эскроу-агентами — независимые посредники, внимательно наблюдающие за условиями договора. Именно банки, выдающие кредит на проект, открывают счета эскроу у себя. Для застройщиков такие счета — дешевый источник фондирования по займам, а успешная продажа квартир в ходе строительства снижает процент по кредиту для девелоперов.
Плюсы и минусы эскроу-счетов
Преимущества :
- Покупатель гарантированно получит деньги, если застройщик не выполнит обязательств.
- Если одна из сторон расторгает сделку, то счет будет закрыт автоматически.
- Стороны договора самостоятельно выбирают документы, которые будут доказательством сделки.
- Открытие такого счета бесплатно.
- Если у покупателя есть штрафы или долги, то приставы не смогут арестовать счета.
Недостатки:
- Не все банки работают по эскроу.
- Деньги до перевода девелоперу на эскроу-счете заблокированы, а вернуть их можно только при расторжении договора.
- Средства на таком счету не приносят прибыли в качестве депозита с процентами. Со временем инфляция может «съесть» часть суммы.
- Повышение стоимости на рынке первичного жилья из-за кредитов девелопера.
- Застройщики лишились некоторой свободы из-за использования кредита, трату денег по которому банк тщательно контролирует, поэтому организация строительства усложняется и становится дороже, а еще появляются дополнительные обязательства, которые могут помешать графику строительства.
- Если у банка-агента отзовут лицензию или он обанкротится, то государство вернет покупателю не более 10 млн рублей. Если на счете была сумма была больше, то покупатель доплатит разницу девелоперу из своего кармана.
А есть альтернативный вариант покупки жилья?
Нестабильность валютного рынка, всплеск спроса на недвижимость из-за льготной ипотеку и последующий рост цен на жилье делает эскроу-счет при взятой ипотеке не самым безопасным пристанищем для заемщика. В качестве альтернативы можно рассмотреть залоговое кредитование.
То есть вы закладываете свое нынешнее жилье, а на полученные средства покупаете квартиру в уже достроенном доме или на «вторичке». Это поможет избежать рисков оказаться в ситуации, когда застройщик заморозил проект, а рубль значительно потерял в цене, поэтому денег с эскроу на новую квартиру может не хватить.
В качестве залога может выступить жилая и коммерческая недвижимость. К слову, под залог можно отдать не только свое жилье, но и недвижимость родителей, супруга, бизнес-партнеров и других. Некоторые банки готовы взять в залог ценные бумаги и слитки драгоценных металлов.
Для оформления такого кредита нужно не так много документов, как может сначала показаться. На старте бывает достаточно:
- Заявки на кредит.
- Паспорта с регистрацией.
- Справки 2-НДФЛ.
- Копии трудовой.
Если этот вариант покупки жилья оказался для вас более привлекательным, то по этой ссылке можно оформить кредит до 8 млн рублей на выгодных условиях со ставкой 8,8% годовых на 20 лет, переходите по этой ссылке. Всего пара документов и получаете решение по паспорту за день.
