В процессе покупки квартиры, когда был выбран вариант для покупки, я задалась вопросом и предоплате в сделке купли-продажи квартиры.
Изучив эту тему со своим риелтором, который помог мне приобрести квартиру, я решила поделиться своим опытом с вами.
Предоплата -это небольшая часть от стоимости квартиры, которую Покупатель передает Продавцу, подтверждая, таким образом, свое намерение купить у него эту квартиру.
На вторичном рынке , между физлицами деньги, обычно, передаются наличным путем, из рук в руки.
На первичном рынке вопросами внесения предоплаты при покупке квартиры (суммы, срока, условий передачи денег ) полностью рулит Девелопер , и от Покупателя здесь мало что зависит. Поэтому ниже мы рассмотрим только тот случай, где Покупатель сам влияет на процесс внесения предоплаты и сам договаривается об ее условиях – то есть случай, характерный для вторичного рынка.
Предоплата за квартиру в сделках купли-продажи вносится на определенный срок, под договор (соглашение ), и засчитывается в сумму будущих платежей по сделке. Предоплату может принимать как сам собственник квартиры (Продавец ), так и его доверенное лицо, в т. ч. агентство недвижимости, которое занимается продажей его квартиры.
Предоплата при покупке квартиры может вноситься в виде задатка или аванса . В чем разница этих двух вариантов? Какие принципиальные отличия у задатка и аванса в сделке купли-продажи? Сейчас разберем.
Задаток при покупке квартиры
Задаток – это такая форма предоплаты за квартиру , при которой в случае, если сделка не состоялась по вине Покупателя, сумма задатка остается у Продавца.
В случае же, если сделка не состоялась в указанный срок по вине Продавца, то он обязан вернуть сумму задатка Покупателю в двойном размере .
Таким образом, задаток несет в себе функцию реального обеспечения обязательств для обеих сторон. Сторона, виновная в срыве сделки, несет финансовую ответственность.
Казалось бы, логика налицо, но именно из-за финансовой ответственности, соглашение о задатке при покупке квартиры используется редко. В частности, агентства недвижимости, принимая предоплату за продаваемую квартиру, практически никогда не берут ее в форме задатка , и соответственно, не несут финансовой ответственности, если сделка сорвалась по вине их клиента – Продавца квартиры.
Вообще, задаток – это регламентированное законом понятие. Его суть описана в ГК (ст. 380-381 ГК РФ ).
В отличие от задатка , четкого определения понятия «аванс» в ГК нет, но все же аванс там упоминается. Считается, что если при внесении предоплаты , стороны прямо не указали в договоре/соглашении, что это именно задаток , то закон трактует эту сумму как аванс (п.3 ст. 380 ГК РФ).
Аванс при покупке квартиры
Авансом признается сумма предоплаты , передаваемая Покупателем Продавцу в счет будущих платежей по сделке, но без обеспечительной функции . Т.е. если сделка не состоялась по любой причине – аванс просто возвращается обратно Покупателю. Никакой реальной ответственности никто при этом не несет.
По сути, аванс – это то же, что и задаток , но без жестких последствий для обеих сторон. И в чистом виде он значения не имеет, т.к. не является обеспечением обязательств Покупателя купить данную квартиру.
На практике, Продавцы, как правило, избегают принимать предоплату на условиях задатка , а предпочитают принимать аванс , но не в «чистом виде», а с дополнительными условиями. В Договоре об авансе предусматривают штрафные санкции со стороны Покупателя. Т.е. если Покупатель необоснованно отказывается от покупки квартиры, то аванс ему не возвращается (удерживается в качестве штрафа ), если же Продавец передумал продавать квартиру, то он просто возвращает сумму аванса Покупателю без всяких штрафов.
Принятие аванса (а не задатка ), в частности, облегчает выстраивание "альтернативных сделок" т.к. здесь один Продавец зависит от другого Продавца в «цепочке» , и принимать на себя финансовую ответственность за срыв сделки, в случае задатка – было бы необоснованно. Поэтому при выстраивании «цепочек» всегда применяют аванс .
С точки зрения надежности и юридической обоснованности, предоплата в виде "задатка" кажется более разумной. Какая именно форма предоплаты подойдет вам - проанализируйте исходя из этой статьи. Удачи!
