Несмотря на пандемию коронавируса и значительное падение доходов населения, спрос на рынке недвижимости в 2020 году побил все рекорды. На фоне падения рубля и в связи с появлением программы льготной ипотеки люди активно вкладывались в квадратные метры. Результатом этого ажиотажа явился рост цен на жилье – по итогам года цены выросли в среднем на 16%.
Для банков и застройщиков повышение спроса на недвижимость стало настоящим подарком и принесло огромные прибыли. Но выиграли ли покупатели, которые вложились в 2020 году жилье, и стоит ли сейчас вкладывать деньги в недвижимость?
Чем было обусловлено увеличение спроса на недвижимость в 2020 году
Безусловно, главной причиной бешеного спроса на рынке недвижимости и как следствие этого спроса повышение цен на жилье стала льготная ипотека от государства, которая, кстати сказать, была профинансирована на наши налоги. Эта программа дала возможность купить жилье по сниженной ставке 6,5% на сумму до 12 млн руб. в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях и до 6 млн руб. в других регионах. Такие привлекательные условия подтолкнули к покупке недвижимости даже те категории граждан, для которых предыдущие ставки по ипотеке были не по карману.
Второй причиной повышения спроса на рынке недвижимости стала нестабильность рубля. По итогам года рубль обесценился по отношению к доллару более чем на 20%. Кроме того, многократное снижение ключевой ставки ЦБ в 2020 году привело к ситуации, когда средние ставки по вкладам в банках оставались ниже реальной инфляции и фактически приносили своим владельцам убытки. Сниженные банковские ставки по депозитам и введение налога на вклады сделали хранение денег в банке непривлекательной инвестицией. Поэтому люди, обеспокоенные сохранением накопленных сбережений, забирали деньги из банков и вкладывали их в недвижимость.
Почему рынок недвижимости ждет спад
Все, что мы наблюдали в 2020 году, было эффектом искусственного стимулирования покупательской активности на рынке недвижимости. Говорить о каком-то фундаментальным сдвиге в экономике и о том, что на повышение спроса повлиял рост благосостояния населения, конечно же, не приходится. Кроме того, на мой взгляд, вскоре мы увидим, как за ажиотажем на рынке недвижимости придет медленный, но уверенный спад. Почему это произойдет?
Во-первых, эра дешевых кредитов скоро завершится. Программа льготной ипотеки была у нас в стране запущена как антикризисная мера, нацеленная, прежде всего, на то, чтобы поддержать строительный и банковский сектор. Кроме того, завершается цикл снижения ключевой ставки, которую с большей долей вероятности в нынешних условиях экономики начнут постепенно повышать. Соответственно будут расти и проценты по вкладам, что сделает их более привлекательными, а также вырастут и проценты по ипотеке. Отсутствие дешевых кредитов и рост привлекательности банковских вкладов умерят пыл на рынке жилья.
Во-вторых, инвестиции в недвижимость уже становятся довольно убыточным занятием. Вложение в недвижимость предполагает постоянные обязательные расходы (квартплата, налог на недвижимость, вложения в ремонт и т.д.). А вот сдать недвижимость с каждым годом становится все сложнее, да и стоимость аренды снижается.
Вот, например, сестра моего мужа уже который месяц пытается сдать трехкомнатную квартиру в Ярославле всего за 5000 рублей плюс коммуналка. Она уже готова пустить квартирантов бесплатно, лишь бы только они уплачивали ежемесячные платежи. Но даже на таких условиях желающих пока не нашлось. Цены на посуточную аренду тоже значительно снизились. Мы с мужем много путешествуем по России, и года три назад, чтобы найти посуточно квартиру не дороже 1500 рублей, надо было хорошо поискать, а теперь отличные студии с современным ремонтом можно снять за 800 рублей и даже дешевле, и от выбора предложений глаза разбегаются.
Кроме того, государство в поисках дополнительных доходов пытается вывести рынок недвижимости из тени. Уже сейчас начались проверки собственников жилья, у которых имеется более двух объектов, на предмет сдачи квартир в наем и уплаты налогов с этих доходов. Кроме всего прочего постоянно идет повышение налога на имущество в связи с пересмотром кадастровой стоимости.
Все это приведет к тому, что люди будут стремиться избавится от убыточного актива, что приведет к росту предложений на рынке недвижимости и снижению стоимости квартир.
В-третьих, в России существует очень большой риск массовых банкротств ипотечных заемщиков. Долговая нагрузка россиян продолжает расти, а вот реальные располагаемые доходы населения падают с 2014 года, и на горизонте перелома этой тенденции не видно.
В Дании в 1970 году была очень похожая ситуация. На фоне роста инфляции и в попытке сохранения средств население страны активно брало кредиты на покупку жилья. Впоследствии расплатиться по своим обязательствам многие так и не смогли. В распоряжении банков страны оказалось огромное количество квартир, предложение которых на рынке недвижимости намного превышало спрос, а компании-застройщики в условиях жесткой конкурентной борьбы с банками вынуждены были снижать цены на жилье. В результате кризиса цены на недвижимость в Дании упали на 30–40% (Подробнее >>> ).
Таким образом, на мой взгляд, перспектив долгосрочного и стабильного роста рынка недвижимости в условиях стагнации отечественной экономики и падения доходов населения нам ждать не стоит. За ажиотажем 2020 года придет спад, что неминуемо отразится и на цене квадратного метра. Поэтому вкладываться сейчас в жилье в целях инвестирования и сохранения сбережений не стоит.
Дорогие читатели, мне очень важно ваше мнение по поводу прочитанной публикации.
Если публикация вам понравилась, прошу поддержать ее и поставить лайк, если не понравилась – дизлайк.
Любая оценка для меня важна!
