Всем привет!
А мы продолжаем задаваться вопросами перед покупкой доходной недвижимости. Первую часть вопросов к себе читайте в предыдущем посте, а мы движемся дальше.
Как я планирую распорядиться доходом от инвестиции?
Пожалуй, один из самых важных вопросов и задаваться им следует до инвестиции, а не когда первые доходы приходят на ваш банковский счет. Почему? Чтобы не оказаться в списке лотерейных несчастливчиков, которые выиграли состояние и растеряли его на позерство, ненужные покупки, радость от которых длилась недолго, недальновидные решения. Кажется невозможным растратить в никуда 2, 3 или 5 миллионов долларов? Как насчет 314 миллионов? Спросите Джека Уиттакера.
Нам только кажется, что у нас есть четкий ответ на вопрос “что я сделаю, когда получу деньги”, но вот они приходят на счет и нас начинают одолевать желания - ведь живем только раз? Что плохого случиться, если я оплачу не учебу, как планировалось изначально, а схожу в модный ресторан? Не буду откладывать накопления в этот раз, куплю себе что-нибудь приятное, зато от следующего дохода отложу в два раза?
Как лечить: спланируйте заранее, как именно вы распорядитесь доходом от инвестиций, и обязательно зафиксируйте это письменно. Если доход вы планируете потратить на какие-то свои ежедневные нужды, все равно запланируйте, что хотя бы 5-10% от этого дохода вы будете откладывать на новые инвестиции.
Кому и как я могу продать, сколько времени это займет?
Безусловно, доходную недвижимость можно покупать не только с целью перепродажи, но с целью долгосрочного владения и постоянного источника дополнительного источника дохода. В качестве наследства детям, внукам, правнукам.
Но какой бы ни была изначальная наша стратегия, стоит задуматься, что и как мы будем делать, если ситуация повернется к лесу передом, а к нам… Поэтому стратегию выхода из объекта стоит набросать хотя бы умозрительно заранее.
Как лечить: вот несколько стандартных вопросов, которые вам могут помочь сформировать порядок своих действий - кто этот человек, который может у меня купить (умным словом “целевая аудитория”)? Как я могу его найти (объявления в соцсетях, на площадках, сарафанное радио и тд)? Может ли кто-то помочь мне с продажей и будет ли это быстрее, чем если я буду действовать самостоятельно? Ниже какой цены я не буду продавать? Позволю ли я себе продать с убытком, и какие будут критерии принятия такого решения?
Я понимаю, как складываются те цифры, которые мне обещают?
Мы покупаем с целью получения дохода (арендного текущего, или арендного будущего, или дохода от перепродажи на росте стоимости). При продаже мне показывают какие-то цифры дохода, которые я получу, если куплю этот объект.
Не секрет, что продавцы в любом сегменте (будь то продуктовой магазин или рынок недвижимости) стремятся преподнести свой товар максимально выгодно, чтобы привлечь внимание покупателя и выделиться на фоне прочих предложений. Рынок недвижимости был полон примитивных уловок, но сейчас проходит стадию “очищения” избыточных обещаний, нераскрытых платежей и прочих ухищрений. Правилом хорошего тона становится презентовать покупателю открыто, т.к серьезные компании настроены на долгосрочные отношения с инвесторами, но далеко не весь рынок дошел до этой стадии развития, поэтому поиски истины все еще находятся на стороне инвестора.
Как лечить: найти еще 2-3 аналогичных рыночных предложения в той же категории, послушать, что рассказывают по ним, какие цифры показывают и как обосновывают, вычленить есть ли какие-то показатели, которые показывают в одном предложении и не показывают в другом, задать уточняющие вопросы. Привести всё к одинаковому количеству переменных.
Я понимаю, как формируется доход и что он не завышен относительно рынка?
Это очень важный вопрос, но крайне опасно ограничиваться ответом на него только с позиции цены (в окружении, конкурентов, в сегменте, в мире, в собственном мироощущении), забывая про ценность предложения.
Ценность продукта заложена в его цене, но далеко не все продукты, которые решают, казалось бы, одинаковые задачи, имеют одинаковую ценность. Например, можно арендовать квартиру и платить сверху коммуналку, отдельно оплачивать спортзал, тратить время, чтобы доехать до тусового клуба или популярного бара, а можно арендовать коливинг, где есть общие зоны на первом этаже, которые уже решают все досуговые задачи, а в арендную плату сразу входит и коммуналка, и спортзал, и прачечная, и местный кинотеатр с большим экраном. Оба варианта решают одну задачу - самостоятельное жилье, но у каждого варианта разная ценность.
Как лечить: получить однозначные ответы на ряд смежных вопросов - “кто конечный пользователь этого объекта?”, “какие преимущества именно для этого пользователя дает конкретно этот объект?”, “может ли он получить всё то же самое, что есть здесь, в другом месте без потери качества по цене ниже?” Если ответ на последний вопрос “нет”, тогда мы понимаем в чем ценность нашего проекта и почему он будет востребован среди людей, которые будут его арендовать у нас или покупать.
Есть еще несколько важных вопросов, на которых стоит остановиться прежде чем совершить решительный шаг и ринуться в инвестиции. Разберем их в следующем посте.
