На беспокойной поверхности российской экономики новая волна - ЦБ повышает ключевую ставку. Сейчас, напомним, она составляет 4,25%. В низкую ставку поиграли и выяснили, что она, оказывается, способствует инфляции. И теперь эту инфляцию пора сдерживать!
За три года ЦБ планирует установить "нейтральный" размер ключевой ставки 5-6%. Слово "нейтральный" означает, что такой размер ставки не приводит ни к росту цен, ни к их падению. То есть, обеспечивается равновесие.
Исходя из определения "нейтральной ставки" можно подумать, что цены на недвижимость тоже будут в равновесии. Ни роста им не видеть, ни падения. Повесятся вместе со ставкой и будут висеть, изредка покачиваясь от лёгкого сезонного бриза. Так ли это?
Конечно, нет!
Впрочем, первое время цены немного постагнируют. У этой стагнации причин гораздо больше, чем рост ключевой ставки. В 2020 году недвижимость выросла в цене на 20% и сейчас находится на потолке. При этом, драйверы роста спроса (и цен) себя уже изжили. Бум на льготную ипотеку прошёл, рубль рухнул и висит, к низкой ставке по депозитам все уже привыкли и вместо вкладов накупили квадратных метров.
Взрывной рост спроса привёл к резкому скачку цен. Но спроса уже нет, а цены продолжают смотреть на нас с потолка. С полной отменой льготной ипотеки 01 июля 2021 года застройщики, вероятно, начнут косвенно снижать цены, но не сильно. Косвенно - это значит, что нас ждут "акции", "спецпредложения", "только сегодня скидки тем, кто придёт с ирокезом и трубкой мира".
И ровно в эту ситуацию вклинивается свежий ветер перемен - рост ключевой ставки. Что же конкретно он сделает?
Первое - ипотека станет дороже. Дорожать она будет постепенно, следуя за ростом ключевой ставки. Через три года ждём в среднем 8% за новостройки и 9,5% за вторичное жильё.
То есть, мы можем ожидать уменьшение спроса на квартиры со стороны ипотечников. Причём, их доля составляет примерно 60% от всех покупателей жилья. То есть мы опять видим фактор для некоторого снижения цен.
Но снижаться они не будут, за исключением непродолжительной корректировки в виде скидок и акций. Потому что факторы роста цен по-прежнему сильны. А именно:
1. Эскроу-счета. Застройщики переходят на новые правила продажи строящегося жилья, теперь уже с прокладкой в виде банка. Прокладка это дорогая, дающая рост цен около 10%.
2. Рост цен на строительные материалы. Конечно, "нейтральная ставка" обещает ценам стабильность, но не всем и не всегда. Зарубежные материалы будут дорожать вместе с долларом и евро. Сюда же отнесем удорожание рабочей силы.
3. Застройщики будут пытаться привлекать покупателей неценовыми приёмами. В ход пойдут рассрочки, сертификаты, программы лояльности и так далее. Так происходит всегда. Застройщик скорее спляшет с цыганами и медведями перед покупателями, чем снизит цену.
4. На рынок выйдут те покупатели, кто откладывал покупку, увидев стремительный рост цен. Поняв, что сильного снижения не происходит, они совершат свою покупку. Да, переиграть рынок недвижимости, видимо, не получится.
ИТОГ: стагнация рынка недвижимости на год-два. Вероятно некоторое снижение цен летом 2021 года (за счет акций и скидок), после чего некоторый рост. Рост несущественный, но неумолимый.
