Продолжаю отвечать на вопросы читателей. Первые вопросы-ответы на тему налогов с продажи недвижимости здесь.
► Правда ли, что если продаешь за такую же сумму, за какую покупал, то налог платить не надо? И можно ли тогда занизить сумму продажи по документам (а покупатель отдаст мне полную стоимость)?
Сначала по первому вопросу. Да, это правда. Если вы продаете недвижимость (и вообще неважно что) за такую же сумму или дешевле, чем покупали — то дохода у вас нет. И налога, соответственно, тоже.
Теперь по поводу занижения. Я этот метод не рекомендую, потому что он сомнительный и чаще всего не такой уж выгодный. Во-первых, найти покупателя, который на это пойдет, не так легко — а значит, вам придется снижать цену, чтобы сделать объект привлекательнее. И иногда значительно.
Во-вторых. Если налоговая поймет, что цена занижена, она может доначислить вам налог. Причем в этом случае она может исходить как из кадастровой, так и из рыночной стоимости объекта. В итоге вы заплатите даже больше, чем могли бы.
Но если у вас другого выхода нет — то занижайте не больше, чем до 70% кадастровой стоимости. Все варианты, которые ниже этой цифры, налоговую заинтересуют обязательно.
► Покупал новостройку на этапе котлована. Дом еще не сдан, но хочу уже продать квартиру по переуступке требования. В этом случае мне надо платить налог или нет?
По закону — надо. Конечно, это не продажа квартиры в чистом виде, а продажа своих прав на квартиру. Но все-таки здесь есть и продажа, и доход, а значит, и обязанность платить НДФЛ.
Другое дело, что сделки по переуступке налоговая не всегда может отследить. Поэтому многие этим пользуются и не платят налог. Но цифровизация всех экономических процессов в стране идет быстро, и эта брешь в налоговой системе существует только до поры до времени.
В общем, выбор за вами. Но надо помнить, что если налоговой станет все-таки известно о вашей продаже, то вам кроме налога придется заплатить и два штрафа. За то, что вы не подали декларацию, и за то, что просрочили время оплаты налога.
► Ситуация такая: у меня есть своя однокомнатная квартира. У жены тоже есть квартира, мы купили ее сразу после свадьбы, и сейчас есть необходимость ее продать. С момента покупки прошло 4 года. Можем ли мы продать ее без налога?
Если у вас нет брачного договора, то квартира жены — это на самом деле ваша совместная собственность. То есть, у вас в собственности два объекта недвижимости, а у жены — один.
Это значит, что жена имеет право продавать свою долю через 3 года (без налога), а вы — только через 5 лет. Если вы будете продавать жилье сейчас, то налог нужно заплатить только с вашей доли.
Вообще, сейчас это уравнение со множеством неизвестных. Что у вас за квартира, как именно она вам досталась? Возвращали ли вы НДФЛ с покупки совместной квартиры? Квартира в ипотеку или нет (имеют значение и проценты)?
В некоторых случаях можно выгодно применить так называемое распределение налогового вычета между супругами, но нужно досконально знать ситуацию.
🔔 Кстати, клиентов, которые продают с нами недвижимость, мы консультируем по поводу налогов бесплатно. Если решите продавать квартиру или дом в Екатеринбурге, имейте это в виду :) И пишите на WhatsApp: +79089250595.
Другие статьи о покупке недвижимости:
📍 «Это у нас временно»: как продавцы скрывают серьезные дефекты квартир
📍 Вложить деньги в новостройку: 6 вопросов специалисту по недвижимости
📍 Как правильно передать деньги при покупке квартиры
📍 Как принять квартиру в новостройке: чек-лист