В 2020 году средняя ставка по ипотеке в России снизилась до рекордного минимума — 8% и продолжает снижаться в 2021. Для заёмщиков прошлых лет, которые брали кредит под 12-13%, снижение ставки — возможность рефинансировать ипотеку и улучшить условия кредитования. Но такое решение не всегда выгодно.
Дальше разберём случаи, когда не стоит рефинансировать ипотеку.
Что такое рефинансирование ипотеки
Рефинансирование — возможность погасить ипотеку за счёт новой по более низкой ставке. Можно уменьшить ежемесячные платежи и изменить срок кредита. Обычно рефинансирование — переход в другой банк, потому что первому снижать ставку невыгодно. Но бывают исключения, когда банки предлагают услугу по снижению ставки, чтобы сохранить клиентов.
Фактически рефинансирование — новый кредит, поэтому придётся собрать пакет документов, как для ипотеки. Также нужно выполнить условие — выплачивать ипотеку не менее 6 месяцев без просрочек и штрафов.
Какие выгоды даёт рефинансирование:
– лучшие условия выплаты кредита;
– изменение срока кредита;
– улучшение условий выплат;
– возможность перейти в более удобный для вас банк.
Рефинансирование не всегда выгодно несмотря на очевидные преимущества. Эксперты рекомендуют посчитать все расходы заранее и учесть:
– выплачены ли все проценты по кредиту;
– оставшийся срок кредита;
– сумму страховки на оставшееся время.
Разберём подробнее, когда не стоит делать рефинансирование.
Высокие затраты на переоформление
Для рефинансирования придётся повторить процесс оформления ипотеки — это дополнительные траты.
Вам нужно снова:
– провести оценку недвижимости;
– сделать страховку жизни и здоровья — обязательное условие банков;
– зарегистрировать право собственности;
– получить нотариальное согласие супруга на сделку.
Возможно, придётся оплатить ячейки или оформление аккредитива в банке,
комиссию за перевод денег из одного банка в другой, оформление справок для нового банка.
Банк может принять прежний отчёт об оценке недвижимости, а страховая компания — не переоформлять договор. Если так сделать не получится, то за сделку придётся заплатить около 35-50 тыс. рублей. Посчитайте затраты перед тем, как решиться на рефинансирование. Возможно, вы потратите больше, чем сэкономите.
Вы погасили большую часть долга
Рефинансирование может быть невыгодным, если по ипотеке вы погасили 50% долга или больше. Обычно банки работают с аннуитетной схемой платежей — заёмщик сначала выплачивает проценты, а потом основной долг.
Если вы уже выплатили проценты, или остаток небольшой, и уже перешли к «телу» кредита — рефинансирование делать не стоит. Даже с ипотекой под меньший процент вам всё равно снова придётся платить проценты, потому что для банка вы берёте новый кредит.
Небольшая разница ставок
Эксперты считают рефинансирование выгодным, если новая ставка меньше хотя бы на 1-2%, при других вариантах лучше остаться с прежними условиями. Перед решением стоит сравнить график платежей по действующему кредиту с новым, который вам предварительно могут дать в банке. Проверьте переплату по обоим кредитам. Не забудьте вычесть расходы на рефинансирование.
Допустим, вы взяли ипотеку на 20 лет на сумму 2 000 000 руб. по ставке 13%.
Ежемесячный платёж — 23 432 руб. Переплата по кредиту — 3 623 562 руб.
Через два года вы решили рефинансировать ипотеку по ставке 12,5%, уже сроком на 18 лет. Новый ежемесячный платёж — 23 320 руб. Переплата будет 3 037 124 руб.
Посчитаем выгоду — разницу между переплатой в первой ипотеке и во второй, вычтем расходы на переоформление документов — 50 000 руб. Итог — можно сэкономить 536 438 руб. Рефинансирование кажется выгодным, но ежемесячный платёж почти не изменился. Если цель перекредитования — снизить ежемесячную финансовую нагрузку, то такой вариант не подойдёт.
Возможность отказа
Не стоит делать рефинансирование, если вы в группе риска, и вам могут отказать в новой ипотеке. Тогда вы зря потратите время и деньги на переоформление. Банк может не одобрить новый кредит, если:
– есть задержки платежей и штрафы по текущей ипотеке;
– уменьшилась зарплата, или вы недавно сменили место работы.
Другой причиной отказа может стать ипотечный кредит с маткапиталом.
В таком случае заёмщик подписывает соглашение, что после снятия обременения с недвижимости он должен выделить доли в купленной в ипотеку квартире для несовершеннолетних детей. При рефинансировании заёмщик снимает обременение со своей квартиры у первого банка и закладывает её у второго. Банки настороженно относятся к подобным сделкам, потому что кредитор получает залог с долей несовершеннолетних. Если нужно будет продать такую недвижимость, по закону РФ — это невозможно. Ребёнок не несёт ответственность за кредит родителей.
