Квартира понравилась? Цена устраивает? А что же дальше. А дальше самое интересное-проверка документов и оценка рисков. Берёте в ипотеку и надеетесь, что банк там всё сам проверит-извините, но нет! Даже менеджер банка мне объяснял, что проверяют они лишь свои риски. А вот копаться в истории квартиры они уж точно не будут.
Самым грамотным решением будет обращение к юристу для сопровождения. Но если вы такие же смелые как и я "без риелтора и юриста, я всё сама!"-вот вам мои основные шаги проверки квартиры.
Но, внимание! Я не эксперт, а простой покупатель. Я просто описываю свой опыт. Тем более как-то был запрос на такую статью в комментариях. Так что поехали!
Начальные данные: мы выбежали из квартиры-знаем только адрес и имя владельца. Документы посмотреть забыли (а зря-лучше уточнять при просмотре). Но уже по адресу квартиры можно узнать много интересного.
ШАГ 1. Проверка сведений о многоквартирном доме
Узнать сведения о доме лучше до просмотра, чтобы отсутствие каких либо благ цивилизации (например, газа или центрального водоснабжения) не стало сюрпризом.
Например, можно воспользоваться этим сайтом: Реформа ЖКХ .
По адресу дома можно узнать год постройки, наличие мусопровода, тип системы электроснабжения, тип горячего/холодного водоснабжения, наличие газа, наличие приборов учёта, планы на капитальный ремонт и т.д.
ШАГ 2. Поиск объекта недвижимости на неофициальном сайте Россрестра
Я не знаю насколько можно доверять неофициальному сайту Россреестра. Но важные данные из него получить можно-почему бы не заглянуть на него. Это ведь бесплатно. А именно по адресу мы узнаем:
- кадастровый номер;
- кадастровая стоимость;
- количество владельцев;
- дата обновления информации (дата внесения каких-то изменений. Например, смена владельца);
- возможно отобразится наличие залога в банке, арест, ограничения;
- свидетельство о регистрации с датой.
Для теста я проверила адрес квартиры, которая на данный момент в собственности у нас с мужем. Кадастровый номер, дата смены владельца, кадастровая стоимость верны. Даже отобразилось наличие залога в банке. А вот количество собственников неверное. Вместо двух только один. Но всё-таки какие-то данные мы уже знаем.
Выписку ЕГРН я заказываю только на официальном сайте. Так что переходим к шагу 3.
ШАГ 3. Заказываем выписку ЕГРН (сами или запрашиваем у продавца)
Любой желающий может без труда получить такую выписку на любую квартиру. Нам понадобится лишь адрес, можем также использовать кадастровый номер, который мы получили в ШАГЕ 2. Просим у продавца свежую выписку или заказываем сами на сайте Россреестра. Это платно, но по сравнению с рисками стоимость ничтожно мала. Что мы можем увидеть в справке:
- ФИО владельцев;
- наличие обременения (например, мат капитал, ипотека и т.д.);
- Вид, номер и дата государственной регистрации права;
- основание государственной регистрации (например, договор купли-продажи);
- Сведения о наличии решения об изъятии объекта недвижимости для государственных и муниципальных нужд.
Если всё хорошо идём дальше. Теперь мы знаем ФИО владельцев даже без проверки паспорта при просмотре. Можно переходить к следующему шагу.
ШАГ 4. А долги у собственника имеются?
Всех собственников (а желательно и их близких) нужно проверить на следующих сайтах:
Если вы знаете о других ресурсах-напишите, пожалуйста, в комментариях. Я думаю, кому-то это может быть полезно.
Если ФИО где-то засветилось-оцениваем риски. Если нет-радуемся и переходим к следующему шагу.
ШАГ 5. Архивная выписка ЕРГН
Если проверяемый объект пока чист в наших глазах, запрашиваем архивную справку ЕГРН (это также можно сделать и без продавца на сайте Росреестра). Что мы там увидим: как часто продавалась квартира, когда была приватизирована, узнаем ФИО прежних владельцев. Можно поразвлекаться и проверить всех по проверкам из ШАГА 4.
Шаг 6. Пора бы выписываться, господа
Мы уже точно решили покупать квартиру. Требуем, чтобы до сделки все проживающие выписались. А после для подтверждения запрашиваем у продавца форму Ф9-сами мы получить её не сможем. Заодно просим захватить справку ф7.
В случае, если вы приобретаете квартиру в ипотеку, форму 9 запрашивает у продавца менеджер банка-но всё равно нужно держать всё под контролем.
ШАГ 7. А не в браке ли наш владелец?
Допустим, у квартиры один собственник, который решил продать квартиру, а жену/мужа не спросил. Требуем от продавца нотариальное согласие супруга/супруги. Даже после развода бывший партнёр может претендовать на квартиру. Мы же не знаем успели они имущество поделить или вещи одного из супругов просто вылетели в окно без объяснения причин.
Да, если имущество куплено до брака-вроде как супруг не может на недвижимость претендовать. Но! Если он в этой квартире ремонт сделал или ипотеку помогал выплачивать. Всякое бывает. Согласие всё-таки лучше потребовать.
Сейчас я ищу вторую квартиру для покупки. Более сложные сделки с непогашенной ипотекой, маткапиталом и только что полученным наследством я стараюсь избегать-пока мало опыта (там уже свои подводные камни). Всё не так страшно, если вам помогают юристы.
Конечно, можно копать дальше-но не до всего у обычного сметного есть доступ. Но если вы прошли шаги выше-это уже что-то. Продавцы могут отсеяться на любом шаге выше. Заказав только одну выписку ЕГРН-спокойно спать может быть и не получится.
Надеюсь мой опыт будет для кого-то полезным. Доверяй-но проверяй! Если вы знаете чем можно дополнить этот список-пишите в комментариях.
