При продаже квартиры один из ключевых вопросов – это определение справедливой цены. Кадастровая стоимость, которая прописывается в ЕГРН, почти никогда не совпадает с рыночной, поэтому ориентироваться на нее рискованно. Как не прогадать с оценкой жилья? Обязательно ли обращаться в агентство недвижимости или можно сделать это самостоятельно?
Какие факторы определяют стоимость?
На стоимость квартиры влияет огромное количество факторов. В первую очередь, имеют значение характеристики конкретного жилья (например, площадь, количество комнат, этаж, планировка и год постройки дома). Они являются базовыми и вносят основной вклад в цену квартиры.
Кроме того, важнейшую роль играет расположение квартиры и ее транспортная доступность. Очевидно, что квартиры, которые находятся в историческом центре города или в районах с хорошей социальной инфраструктурой, будут стоить дороже, чем аналогичная недвижимость на окраине города. Наличие поблизости станций метро, современных общественных пространств и парков также увеличивает ценность недвижимости. И наоборот: соседство с производствами или источниками постоянного шума (например, оживленной магистралью или железнодорожными путями) может существенно снизить привлекательность квартиры.
Определенное влияние на цену жилья оказывает и общая ситуация на рынке недвижимости, поэтому при продаже квартиры важно выбрать правильный момент. В некоторые периоды рост цен на жилье может сменяться падением. В частности, именно такая тенденция наблюдалась на фоне экономических кризисов 2008 и 2014 годов, когда имело место снижение спроса на недвижимость.
В поисках справедливой цены
Существует несколько методов, которые позволяют примерно оценить рыночную стоимость недвижимости. Первый и наиболее простой вариант – изучить сайты, специализирующиеся на продаже жилья, и посмотреть, не продаются ли в вашем доме аналогичные квартиры. Данный метод не дает абсолютной точности, потому что собственники часто склонны завышать стоимость своего имущества, но по крайней мере это даст возможность определить примерный порядок цен.
Еще один способ позволит оценить свое имущество гораздо реалистичнее, но потребует больших усилий. Для этого придется снова воспользоваться специализированным сайтом поиска жилья и выбрать 6-7 квартир, которые максимально похожи на оцениваемое жилье по расположению, количеству комнат, отделке, общей планировке и качеству ремонта. Чтобы цена была более объективной, желательно выбирать квартиры в домах, построенных по одному проекту или, по крайней мере, в один период.
После того как список сформирован, нужно вычислить среднюю стоимость квадратного метра для каждой из квартир, разделив их стоимость на площадь. Расположите получившиеся цифры в порядке возрастания. Соседние значения не должны отличаться друг от друга больше чем на 20%. Аномально дорогие или дешевые квартиры лучше исключить из своей выборки, чтобы получить более корректный результат.
Для наглядности рассмотрим стоимость квадратного метра для одного из районов Санкт-Петербурга: 148 тыс. рублей, 150 тыс. рублей, 152 тыс. рублей, 157 тыс. рублей, 230 тыс. рублей. В последнем случае цена существенно отличается от остальных цифр, что может свидетельствовать о том, что продавец ее завысил.
После того как шорт-лист сформирован, необходимо определить среднее арифметическое от оставшихся вариантов. Получившуюся цифру нужно умножить на площадь квартиры, которую вы хотите оценить. Это и будет примерная рыночная стоимость жилья.
Онлайн-оценщики
Еще одним удобным и быстрым способом оценки квартиры являются специализированные онлайн-сервисы. Они учитывают набор наиболее релевантных параметров, например, количество комнат, площадь и расположение жилья, а также принимают во внимание стоимость аналогичного жилья по указанному адресу. Итоговый результат получается достаточно близким к реальной рыночной цене.
Кстати, вы можете в два клика узнать, сколько стоит ваша квартира, с помощью специального сервиса «Оценка жилья» на спроси.дом.рф .
В каких случаях стоит обратиться к экспертам?
Приведенные выше методы позволяют узнать примерную стоимость жилья с большей или меньшей погрешностью. В случае, если вы хотите получить максимально точный результат, можно воспользоваться услугами профессионального оценщика. Проверить его статус и убедиться в наличии у него необходимой квалификации можно на официальном сайте «Росреестра».
Услуги профессионального оценщика могут пригодиться в случае, если вам необходима точная рыночная стоимость жилья, подтверждаемая официальным заключением. Это может быть актуально, если покупатель настаивает на профессиональной оценке или речь идет о сложной сделке с дорогостоящим объектом недвижимости.
Как лучше продать квартиру?
В конечном счете определение цены является прерогативой продавца. С помощью профессиональных оценщиков можно определить оптимальную цену, которая соответствует реалиям рынка и характеристикам квартиры. При этом нужно учитывать, что такая услуга не будет бесплатной. В различных компаниях она может варьироваться от 2 до 6 тыс. рублей.
Самостоятельная оценка стоимости жилья при правильном подходе тоже может дать достаточно точный результат. Тем не менее, она не исключает возможных ошибок, а ее результат не будет иметь официального статуса.
В любом случае, при установлении цены продавец должен стремиться к разумному компромиссу между желанием заработать на сделке и трезвом взгляде на сильные и слабые стороны объекта недвижимости.
Подробнее о способах улучшения жилищных условий читайте на спроси.дом.рф.
