На московском рынке аренды офисной недвижимости продолжает набирать обороты новый судебный триллер. Один из крупнейших девелоперов России, компания ПИК, судится с ПАО «Московский машиностроительный завод «Рассвет», который входит в холдинг KR Properties . Если раньше компании вели спор относительно оплаты аренды, то теперь ПИК решил пойти ва-банк и сначала подал иск о возмещении ущерба на 460 млн. руб., а затем и встречный иск о расторжении договора аренды.
Причиной начавшихся судебных баталий стало желание компании ПИК (арендатор) снизить платежи за аренду офиса в БЦ «Рассвет», где он арендует около 12 тыс. кв. м.
Предыстория.
Весной 2020г. Правительство Москвы ввело жесткие ограничения в отношении перемещения людей в городе, в результате почти 6 млн. офисных сотрудников вынуждены были остаться дома и работать удаленно. Компанию ПИК эти ограничения также затронули напрямую. Ведь ПИК – это не только строители на объектах, но и 2000 офисных сотрудников, обеспечивающих функционирование компании и многочисленных строек. А из-за введённого локдауна все эти сотрудники вынуждены были остаться дома.
ПИК посчитав, что раз компания не может использовать офис по назначению, то и платить аренду она не должна. Попытки договориться об уменьшении арендной платы с арендодателем, известным своей жесткой позицией, ни к чему не привели.
Что сделал ПИК? А просто уменьшил арендную плату в одностороннем порядке.
Почему нас заинтересовало именно это дело?
1. Это спор двух очень крупных компаний-профессионалов на рынке недвижимости Москвы.
2. Нам интересно, чем закончатся судебные разборки между этими компаниями, которые зашли уже очень далеко.
3. Мы хотели бы сами проанализировать этот кейс и показать, что даже компании, которые специализируются на недвижимости, могут совершать ошибки. А эти ошибки обходятся им в сотни миллионов рублей.
Заключение.
Итак, специалисты компании «Лаборатория недвижимости» рассмотрели имеющиеся в их распоряжении сведения и информацию и полагают, что шансов у компании ПИК на благоприятный исход дела немного, так как изначально договоры аренды были составлены с грубыми ошибками со стороны ПИК.
Ошибка № 1. Отсутствие права арендатора на досрочный внесудебный односторонний отказ от договора аренды.
Мы, конечно, не имеем на руках договоры аренды между компаниями ПИК и ММЗ «Рассвет», но можем сделать вывод об отсутствии такого права на основе косвенной информации. В частности, на основе того, что ПИК обратился в суд с требованием о расторжении договора. Было бы у ПИК право на односторонний отказ, стал бы он обращаться в суд? Нет. Это долго и малоперспективно, а аренда все этой время тикает.
Ошибка № 2. Отсутствие право арендатора на досрочный отказ от части помещений.
Имея такое условие в договоре аренды, ПИК мог бы существенно сократить арендуемые площади и свои расходы, а вместо этого он с мая 2020г. безуспешно пытается сдать помещения в субаренду. То, что они пытаются повесить на субарендаторов все свои расходы, да еще и с горкой, а те не хотят на таких условиях арендовать, это только одна сторона медали. Другая, - если бы у ПИК была возможность отказаться от части или от всех площадей, стали бы они искать на едва дышащем рынке офисной недвижимости субарендаторов на еще и по нерыночным ставкам? Нет, конечно. Поиск субарендаторов – это от безысходности. Значит, такого права у арендатора нет.
Ошибка № 3. Попытка «шантажа» арендодателя через задержку в выплате арендной платы.
Судя по имеющимся в нашем распоряжении документам, ПИК неоднократно задерживал платежи по договорам аренды в 2020г. В частности, за апрель, май, июнь, сентябрь, октябрь 2020г. С нашей точки зрения это довольно бесполезное занятие. ПИК не условное ООО «Рога и Копыта», у которого мало или вообще нет финансовой подушки безопасности, и которое действительно могло бы из-за своей финансовой слабости выбить скидку по арендой плате.
Нет, ПИК – один из крупнейших девелоперов, получивший в 1 полугодии 2020г. рекордную прибыль (18 млрд. руб). За 2 полугодие данных еще нет, но судя по выручке, она будет еще выше. И с такой прибылью ПИК не может найти 360 млн. руб. на оплату годовой арендной платы? 360 млн. руб. это 2% от полугодовой прибыли компании в якобы тяжелый год. Поэтому этот вариант давления бесполезен и ничего кроме ответных жестких шагов со стороны арендодателя не мог не вызвать. Рассвет подал иск в суд о взыскании пени, и он свои пени получит полностью. Ну, а ПИК заплатит еще несколько миллионов рублей.
Ошибка № 4. Очень высокий размер пени за просрочку оплаты аренды.
0,2% в день – это 73% годовых! Да, Рассвет будет только рад, если ПИК не будет платить вовремя. И чем дольше он не платит, тем лучше Рассвету. Разместить сейчас деньги под 73% практически нереально, а вот ПИК предоставил арендодателю такие «вкусные» условия, да еще и с минимальным риском.
Поэтому мы видим перспективы исковых требований компании ПИК очень туманными и полагаем, что наилучшим вариантом было бы:
1. Договориться с арендодателем.
2. Постараться максимально использовать для собственных нужд.
3. Снизить непомерные требования к субарендаторам, тогда возможно часть расходов можно будет вернуть.
Если вы не хотите попасть в такую же ситуацию, как компания ПИК, обратитесь к юристам компании Лаборатория недвижимости.
Напишите в комментариях. Будем признательны.
Ставьте лайк, если статья понравилась.
Подписывайтесь на наш канал и заходите на наш сайт www.labned.pro
