Приветствую вас на страницах блога о личных финансах!
Полагаю, что один из самых приятных способов разбогатеть это заниматься любимой работой, получая при этом достаточно высокий доход, чтобы можно было вкладывать лишние деньги в активы, приносящие пассивный доход.
Используя такой подход, вы сможете, со временем, увеличить свой доход от основной деятельности, а также сможете увеличить пассивный доход, который сможете получать от простого владения активами. В конечном итоге создание капитала становится неизбежным.
Один из классов активов, который мне особенно нравится это недвижимость, потому что она имеет тенденцию обеспечивать надежный доход, долгосрочное повышение стоимости, диверсификацию и даже защиту от инфляции.
Есть два совершенно разных способа инвестирования в недвижимость:
1. REIT.
2. Арендная недвижимость.
В этом посте я рассмотрю плюсы и минусы инвестирования в REIT по сравнению с арендной недвижимостью как способом получения дохода, а также почему я предпочитаю один вид активов другому.
REIT
Термин REIT(англ. real estate investment trust) является аббревиатурой от инвестиционного фонда недвижимости, который представляет собой компанию, владеющую и управляющую недвижимостью, приносящей доход. REIT может владеть многими типами недвижимости, включая офисные здания, жилые комплексы, склады, торговые центры, отели, больницы и дома престарелых.
Фонды REIT были созданы в 1960 году Конгрессом США, чтобы дать отдельным инвесторам возможность инвестировать в недвижимость, не покупая при этом физическую собственность. Можете думать о REIT как о паевых инвестиционных фондах акций. Вы физически не делаете никакой работы для получения дохода, а просто инвестируете в компанию, которая делает за вас всю работу по возврату инвестиций.
Плюсы
У инвестирования в REIT есть много плюсов, в том числе:
Пассивный доход. Вот процесс инвестирования в REIT: нажмите кнопку в приложении, чтобы купить акции, а затем продолжайте свою повседневную жизнь. Вы будете получать дивиденды либо каждый месяц, либо каждые три месяца, в зависимости от REIT, в который инвестировали. Это наиболее очевидный довод в пользу инвестирования в REIT: они приносят полностью пассивный доход.
Сильные исторические показатели. С 2000 года REIT обеспечивают самую высокую годовую доходность среди всех основных классов активов с годовой доходностью 11,0%, легко опережая следующий по эффективности класс активов, акции компаний с малой капитализацией, которые приносили 9,8% в год. (Источник данных: A Wealth of Common Sense)
Ликвидность: публично торгуемые REIT можно покупать и продавать так же, как и акции. Это означает, что они намного более ликвидны, чем арендная недвижимость.
Ликви́дность (от лат.«жидкий, перетекающий») в экономике — свойство активов быть быстро проданными по цене, близкой к рыночной. Ликвидный-обращаемый в деньги (Источник Википедия)
Их можно покупать и продавать, одним нажатием кнопки, в отличие от физических объектов, для покупки и продажи которых требуется гораздо больше времени.
Диверсификация. Большинство REIT инвестируют в сотни или даже тысячи различных объектов недвижимости по всей стране, а это означает, что низкая производительность одного или двух объектов не сильно повлияет на портфель в целом. И наоборот, эффективность одного объекта аренды на одном рынке может колебаться в гораздо большей степени, что приводит к большей нестабильности и более высокому риску.
Низкий барьер для входа. Чтобы купить физическую арендную недвижимость, вам, потребуются миллионы рублей. Однако с REIT вы сможете начать с покупки только одной отдельной акции, которая может стоить, в зависимости от REIT, меньше 100 долларов на санкт-петербургской бирже. Таким образом, для среднестатистического инвестора гораздо проще и доступнее получить доступ к недвижимости через REIT по сравнению с арендуемой недвижимостью.
Никаких специальных знаний не требуется. Когда вы инвестируете в REIT, вам не нужно быть экспертом и иметь обширные знания о нескольких различных рынках недвижимости по всей стране. Вместо этого вы можете полагаться на опыт людей работающих в компании, которые являются профессионалами в области недвижимости и проводят свои дни, анализируя рынки и сделки.
Прогнозируемый денежный поток. По закону REIT должен ежегодно распределять не менее 90% своего налогооблагаемого дохода акционерам в виде дивидендов. Большинство REIT выплачивают ежеквартальные или ежемесячные дивиденды, что означает, что вы регулярно рассчитываете на довольно предсказуемый денежный поток, когда владеете REIT.
Минусы
Несмотря на длинный список плюсов, у инвестирования в REIT есть несколько потенциальных минусов.
Нет контроля. Как упоминалось ранее, одним из самых больших плюсов инвестирования в REIT является то, что для получения дохода с вашей стороны не требуется активной работы. Но с другой стороны, это означает, что вы не можете контролировать доходность инвестиций или то, как компания решает работать. Когда вы инвестируете в арендную недвижимость, как правило, происходит обратное: вы отвечаете за нее и самостоятельно принимаете решения в отношении собственности.
Меньше налоговых льгот. Большая часть дивидендов REIT облагается налогом как обычный доход по максимальной ставки 30%, что означает, что вам, возможно, придется заплатить приличную часть налогов, даже в том случае, если у вас есть подписанная форма W-8BEN.
Арендная недвижимость.
Более практичный подход к получению дохода от недвижимости заключается в том, чтобы купить физическую собственность самостоятельно и сдать ее в аренду. Если арендная плата, выше чем выплата по ипотеке, которую вы должны вносить каждый месяц, вместе с расходами, понесенными на ремонт и содержание, вы можете получать приличную ежемесячную прибыль.
Плюсы
Плюсы инвестирования в арендуемую недвижимость включают:
Полный контроль. Когда вы покупаете недвижимость для сдачи в аренду, все в ваших руках. Это означает, что вы сами можете определять, какой ремонт сделать в помещении, какую ежемесячную арендную плату взимать и на каких условиях сдавать ее потенциальным арендаторам. Хотя это и требует активной работы с вашей стороны, но вы можете быть уверены, что полностью контролируете свои инвестиции.
Возможность получения более высокой доходности. Если вы хорошо знакомы с конкретным рынком недвижимости, у вас может быть возможность находить выгодные предложения и получать отличную прибыль. Это прямо противоположно инвестированию в REIT, где эффективность одного объекта редко влияет на весь портфель.
Налоговые отчисления. Когда вы владеете арендной недвижимостью, вы можете вычесть часть расходов на приобретение жилья и часть процентов по ипотечным процентам.
Минусы
К минусам инвестирования в арендуемую недвижимость можно отнести:
Активное управление. Когда вы решаете инвестировать в арендуемую недвижимость, вы берете на себя ответственность за управление ею, её ремонт и маркетинг. Это может доставить больше работы, чем большинство инвесторов готовы взять на себя. Конечно, вы можете поручить эту работу управляющему недвижимостью, но это требует дополнительных затрат и отсутствия контроля над недвижимостью (как пример апартаменты).
Высокий порог входа. Когда вы инвестируете в арендную недвижимость, вам нужно либо иметь достаточно денег, чтобы вложить все самостоятельно, либо получить ипотечный кредит. Из-за этого у многих инвесторов нет достаточного капитала, необходимого для фактического инвестирования в арендную недвижимость. Это прямо противоположно инвестированию в REIT, где вы можете получить доступ к недвижимости всего за сотню долларов.
Более высокий потенциальный риск. Если вы найдете хороших арендаторов, которые будут арендовать вашу недвижимость, у вас может быть беспроблемная форма пассивного дохода в виде ежемесячных арендных платежей. Однако, если у вас будут проблемные арендаторы, то у вас может "пойти кругом голова". Или, если у вас вообще проблемы с поиском арендаторов, вы можете оказаться в ситуации, когда вам придется платить ежемесячную ипотечную ссуду, не получая при этом арендных платежей. Это риск, связанный с инвестированием в отдельную арендуемую недвижимость.
Почему я предпочитаю REIT.
Я лично предпочитаю инвестировать в REIT, а не в аренду, потому что мне нравится связанный с этим пассивный доход. Просто нажимая кнопку, я могу покупать акции REIT и получать надежные дивиденды, как часы, каждые три месяца или даже ежемесячно. А если мне понадобится быстрый доступ к наличным деньгам, я могу нажать другую кнопку, чтобы продать акции.
И наоборот, мне не нравится идея выполнять работу, необходимую для поиска, инвестирования и управления арендуемой недвижимостью. У меня нет опыта в этой области и хотя я мог бы этому научиться, если бы действительно захотел, это не является для меня приоритетом. Предпочитаю просто инвестировать в REIT, так как это просто удобно и не добавляет моей жизни стресса.
Конечно, можно преуспеть с арендной недвижимостью и если это то, что вызывает у вас интерес, не стесняйтесь, изучите глубже в эту область инвестиций.
Я также не хочу заявлять, что никогда не буду вкладывать деньги, если бы в будущем представилась такая возможность и у меня были бы необходимая сумма, вполне возможно, что я бы выбрал арендную недвижимость.
Но в настоящее время я не заинтересован в выполнении практических действий, необходимых для получения дохода с недвижимости сдаваемой в аренду, поэтому я буду продолжать использовать REIT в качестве предпочтительного класса активов для получения пассивного дохода.
Берегите себя и свои финансы!
Ставьте большой палец вверх, если понравилась статья! Подписывайтесь на канал, если хотите! Для вас пустяк, а автору приятно.
