Скажу сразу, свои первые апартаменты в Испании, на Канарских островах, мы приобрели именно от банка. На тот момент, 2015 год, на рынке было много различных предложений, но все варианты требовали вложений в виде ремонта, нами было принято решение, приобрести недвижимость от банка, дешевле по стоимости и сделать капитальный ремонт с нуля, так как нравиться нам с мужем. На фото выше, наш тот самый апартамент, приобретенный от банка.
Итак разберемся в нюансах более подробно.
Изначально расскажу откуда берется та самая банковская недвижимость - До 2008 года на волне экономического роста, строительный сектор развивался бурными темпами. Недвижимость в Испании пользовалась большой популярностью, как у местных жителей, так и у инвесторов с других стран, девелоперских компаний. Ежедневно в стране заключались сотни сделок купли-продажи, оформлялись ипотечные кредиты. Ипотека в докризисный период была привлекательна для всех, физические лица оформляли ипотечные кредиты, не сомневаясь в своей платежеспособности и возможности их погасить, девелоперы были уверены, что под полученные кредиты быстро выстроят и реализуют объекты. Но к сожалению случились кризисные времена и как следствие рост уровня безработицы, невыплаты по кредитам.... Так эти самые невыплаты и позволили банкам конфисковать недвижимость.
На сегодня испанские банки все еще являются крупными собственниками на рынке недвижимости. Практически все они имеют собственные риэлтерские агентства, через которые реализуются объекты, чаще всего по ценам ниже рыночных.
Преимущества покупки недвижимости от банков в Испании:
- Первое и самое важное - это цена. Объекты от банков реализуются по цене на 30-40%, а иногда доходит и до 80% ниже рыночной. Неудивительно, что и сейчас такие варианты разбирают очень быстро.
- Финансирование. Банки охотнее финансируют тех, кто желает приобрести их объект. Но в разных регионах страны условия предоставления ипотечного кредита могут отличаться. В большинстве случаев кредит в размере 40%-60% от стоимости не будет сложной задачей. Раньше, в 2013-2015 гг. банки могли кредитовать и 100% стоимость объекта, но на сегодняшний день почти нигде не осталось таких вариантов.
- Торг. С банками можно и нужно торговаться, Часто опубликованные на продажу объекты имеют начальную цену. Клиент имеет право сделать свое предложение, которое банк обязан рассмотреть, и принять или отклонить. Все также как и покупка у частного лица.
Минусы, которые встречаются при сделке с банком:
- Необходим ремонт. Практически вся банковская недвижимость требует ремонта. В отдельных случая небольшой, но чаще капитальный. Когда мы в 2015 году выбирали объект для покупки, просмотрели очень много такой недвижимости, где-то вырвана вся сантехника "с мясом", где-то переломана вся мебель, в одной из наших квартир ввод воды в квартиру был забетонирован. Это делалось банком для того чтобы выгнать предыдущих жильцов, перекрыли воду и залили бетон.
- Заключение новых договоров и подключение коммуникаций (свет, вода). Это не очень сложный процесс, но ооооочень долгий. Так один из наших клиентов - инвестор, приобрел квартиру от банка и подключение электричества мы ожидали около 6 месяцев, повлиять или ускорить этот процесс не реально. При покупке не конфискованного жилья, вы просто переоформляете все необходимые договора на себя. Но в случае недвижимости от банка, в таких объектах отключено все, чтобы "оккупантам" данный объект не был интересен.
- Задолженность перед жилищным кооперативом. В этом вопросе нужно очень внимательно читать контракт на покупку объекта, и не соглашаться на условия, если предыдущий владелец, а у нас это сейчас банк, имеет задолженность перед коммунальными службами, то этот долг просто переходит вам.
- Незваные гости. Банк имеет право сдать объект недвижимости в аренду. При продаже они просто могут забыть об этом факте и тут также необходимо уточнять этот нюанс и проверять все самостоятельно, но лучше воспользоваться услугами проверенного риэлтора, который не допустит проведения сделки с такими подводными камнями.
В завершении хочу добавить, мы приобрели 2 апартамента на Тенерифе от банка и совершенно об этом не пожалели. Во-первых каждый объект обошелся нам намного дешевле (даже при учете затрат на ремонт), во-вторых мы сделали капитальные ремонты и наполнили свои квартиры так, как нравится нам, а НЕ дополнили к имеющему, в-третьих нам повезло с риэлтором, никаких проблем в процессе приобретения и дальнейшей эксплуатации не возникло. Не бойтесь приобретать такой вид недвижимости, но рекомендую все тщательно считать перед сделкой.
