По анализу рынка недвижимости в г. Москва за 2020 год, средний срок окупаемости квартир вырос на 3,7 лет или на 21%. Теперь “однушка”, купленная на вторичке в столице, окупится не за 15-17 лет, а за 19 -20 лет. Данные приведены аналитиками "УК Гидротэк" после анализа рынка недвижимости. Возникает вопрос, кому же будет интересно инвестировать в это направление, которое до сих пор многим кажется достаточно выгодным и оптимальным.
Разберем по полочкам вопрос.
Окупаемость квартир более 19,5 лет? Можно ли считать квартиры инвестицией?
Купить квартиру или несколько квартир с целью зарабатывать на пенсии - основная причина такого выбора и мечта многих. К сожалению, на сегодня не такая заветная как раньше. Вспоминаем как было раньше? К примеру, 15-20 годков назад лучшей историей было приобрести квартирку на стадии “котлован”. Примерно по истечении пару лет во время строительства вероятнее всего квартира подорожает в 2-2,5 раза. На самом деле прозрачный, понятный и даже выгодный бизнес-план.
Было замечательное время, но это в прошлом. На сегодня 15-20% это предельная цифра, на которую можно рассчитывать от стадии "котлован" до ключиков в кармане. Не забываем, что стройка на сегодня идёт с нуля до ключиков 2,5-3 года. Цифра вроде прозрачна, но не забываем так же о таком понятии как "стоимость денежных средств во времени". Так что повышение цены скушает инфляция и как обычно принято покупать квартиры - процент по ипотеке. Выйти в нулях это не плохое итого по такому бизнес-плану.
Дальше вложились в ремонт и сдали в аренду. В лучшем случае плата за аренду покроет ипотечный платеж.
Есть и ещё один нюанс. Идеальный арендатор квартиры, это большая редкость. Никто не согласиться отвечать за амортизацию квартиры, проще найти арендодателя без разных кабальных условий по договору, тем более рынок перенасыщен предложением. По статистике лет через 10 необходимо будет потратиться на косметический ремонт, который примерно обходится в годовой доход с квартиры, плюс сделать его занимает месяца два в среднем....
Кто-то задумывался приобрести квартиру в Подмосковье? Ценовой диапазон будет существенно скромнее, и самое интересное что арендные платежи будут приближены к г. Москва. С одной стороны, так и есть, но как обычно есть нюансы!
После тщательного просчёта доход возможен на 0,9-1,6% больше. Вроде немного, но это явно привлекательнее. Из нюансов квартира в Подмосковье не такая ликвидная как в Москве. Арендаторы в 90% случаях работают в столице и время в пути до работы будет одним из не маловажных факторов, как для возможных желающих купить эту квартиру для проживания. Нельзя так же не учитывать тот фактор, что вся недвижка повышается в цене не так быстро, как в Москве и со спросом такие же проблемы. Любые операции с недвижимостью займут больше времени - а это снова потери в средствах.
Выбор всегда есть, куда вложиться. Один из популярных вариантов, это залоговые аукционы — это там, где недвижку должников выставляют. Но опять есть нюансы... кредит не дают под такое приобретение, выбор ограничен и необходимо разбираться в тематике, чтобы это реально принесло доход.
Не плохой и так же популярный вариант инвестиций будет в апарт-отели под управлением Управляющей Компании. Можно сказать квартиры, по факту номера в отелях переходят в собственность покупателю и самое интересное так сказать бизнесом занимается Управляющая Компания, а инвестор получает пассивный доход... Нюанс только один, лучшее на что можно рассчитывать, это 15% год. Достаточно частое явление 5-10% в год, но можно и меньше получить — это уже риски. Из плюсов можно получить ипотеку или кредит, но надо быть готовым платить кредиты из своего кармана, если что-то пошло не так...
Если говорить про Российский рынок инвестиций, то безусловным лидером по доходности конечно же остаются вложения в бизнес... Причем есть два варианта, краткосрочно под какой-то проект либо играть, так сказать, в долгую и делать вложения в перспективное направление. Главным плюсом конечно же это то, что занимается бизнесом Управляющая Компания, а инвестор получает высокую доходность, не затрачивая своего времени и нервов. Здесь можно зарабатывать до 40% годовых... Но как обычно есть и нюансы...
Главный нюанс, это высокие риски... необходимо разбираться и тратить время лично, но лучшее решение подобрать инвест сообщество с хорошей репутацией, где и проконсультируюсь, там же много профессиональных инвесторов, от которых можно получить рекомендации куда можно вкладывать, а куда не стоит и так же есть предложения от компаний с репутацией и положительной статистикой.
Ещё один момент, если компания предлагает более 40% инвестору зарабатывать, это как некий триггер... скорее всего в итоге в лучшем случае можно будет вернуть свои деньги, в худшем ничего...
Главными критериями при выборе компании, чтобы максимально снизить риски:
- не стартап (есть отработанная бизнес модель, которая уже приносит деньги)
- обещания по дивидендной доходности 20-40%
- команда проекта открыта к встречам и личному знакомству
- после знакомства с проектом и командой больше ответов чем вопросов
- окупаемость всех вложений 1,5-3 года
- вложение не во что-то виртуальное и не понятное, а в то, что можно "пощупать"
- прозрачный контроль, статистика, отчётность и договор
Выбор всегда есть и с каждым годом он становится больше. Главное четко осознавать цели своих инвестиций… Уметь просчитать в цифрах любое свое решение. Ну и конечно же разобраться во всех нюансах и "подводных камнях".
Если у кого-то есть опыт инвестирования, напишите обратную связь по статье.
Смогу так же ответить на вопросы по инвестициям в бизнес всем заинтересовавшимся
Всем успехов!
#Инвестиции #Инвестициивбизнес #Гидротэк #Гидротек #gidroteck #франшиза #бизнес #инвестициивквартиру
