Что такое субпрайм ипотека? И почему она послужила причиной кризиса в США. Чтобы не забивать голову долларами и курсами валют, рассмотрим все на понятном примере. Как говорится, на пальцах. Ипотека штатовская, а пример российский. Квартира на окраине Москвы и знакомые всем рубли. Цены 2021 года.
Итак, некий провинциал Горомысл приезжает покорять первопрестольную.
Subprime это категория заемщиков, которые не проходят по требованиям банков. Которым, по идее, кредит давать нельзя. Но если очень хочется, то можно. В середине 90-х, банки США решили зарабатывать больше за счет тех людей, кому раньше кредитов не давали.
Для страхования рисков им предложили брать кредиты под более высокий процент. Категории prime ипотеку давали под 5-6%, почти как сегодня в России, subprime под 9-11%.
Но кто же будет брать под 10%, если сосед взял под 6%? Тогда банки придумали новые подходы. Наиболее распространенной стала схема 2/28. Заемщик брал кредит на 30 лет. Но первые два года ставка была всего 2% годовых, а остальные 28 лет под 10%.
Банкиры рассуждали следующим образом. За два года человек обживется купленной квартире, «прикипит» душой, как говорится, а через два года ставка вырастет до 10%. Схема, с точки зрения банкиров, идеальна.
Не учли, что заемщики думали по-другому.
Чтобы понимать суть, придется повозиться с цифрами. Цифры надежны, можете проверить на калькуляторе. Или просто следите за мыслью.
Итак, вчерашний провинциал Горомысл нашел работу со средней московской зарплатой 90000 рублей. По хорошему, он должен снимать однокомнатную квартиру за 30-40 тысяч рублей в месяц, или двушку за 50 тысяч.
Но Горомысл рассудил иначе. Возможно, он был подписчиком канала, и рассуждал нестандартно. Потому решил взять кредит по категории subprime. Например, в Хоум Кредит банк.
Двухкомнатная квартира в Северном Бутово стоит 10 000 000 рублей. Накопления Горомысла составляют 1 500 000 рублей, т.е. 15 процентов от стоимости. Он берет кредит 8 500 000 рублей на 30 лет, по схеме 2/28.
Дальше начинается интересное. Горомысл исправно два года платит ипотечный кредит по ставке 2%, аннуитетными платежами по 42 000 рублей. Дешевле, кстати, чем аренда. За это время квартира подорожала до 13 миллионов рублей.
Горомысл заплатил банку 8 500 000 х 2% х 2 года = примерно 340 000 рублей в виде процентов и 10 000 000 / 30 лет х 2 = 666 700 рубля в счет погашения долга банку.
За эти два года Горомысл выплатил 1 006 700 рублей, или 42 000 в месяц аннуитетными платежами. Теперь остаток задолженности Горомысла стал составлять 8 500 000 - 666 700 = 7 833 300 рубля. Посчитаем личные деньги Горомысла, которые он вложил схему:
1 500 000 - первый взнос, 340 000 - проценты по кредиту за два года, 666700 - внесено в счет погашения долга в банк.
Итого: 2 506 700 рублей.
Потом будет понятно, для чего считали личные затраты Горомысла. Итак, наш герой снова появился на пороге банка Хоум Кредит. В банке не нарадуются, что сейчас Горомысл будет платить уже не по ставке 2% годовых, а по ставке 10%! Но у Горомысла появились интересные мысли. Он не стал заходить внутрь, а перешел улицу, и пошел в другой банк (предположим Тинькофф), чтобы рефинансировать свой кредит. Итак, он заходит в Тинькофф.
И молвит:
У меня - отличная кредитная истории. Я платил 2 года без задержек и просрочек. У меня прекрасная двушка в Северном Бутово стоимостью 13 000 000 рублей; …У меня есть желание рефинансировать свой кредит, но не просто погасить за счет получения кредита в банке Тинькофф свой кредит (7 833 300 рублей) в банке Хоум Кредит, а получить дополнительно 2 506 700 рублей.
Итого, мне надо: 10 340 000 рублей. Впрочем, чтобы не мелочиться, дайте мне кредит 10 500 000.
В банке Тинькофф подумали, и решили: стоимость двухкомнатной квартиры в Бутово - 13 000 000, таким образом, 10 500 000 - это 80,77%. Почему не дать такой кредит?
И они предлагают ему кредит как первоклассному заемщику! Но Горомысл говорит: не нужен мне кредит по нормальной ставке, дайте мне лучше кредит по старой схеме 2/28.
Снова подведем итоги.
Горомысл живет в собственной двухкомнатной квартире. Он вернул назад все свои деньги. Он еще может два года платить по кредиту 2% годовых, что меньше чем за аренду.
Посмотрим, что происходит дальше. За два года квартира выросла, а что вы хотели, это же Москва, и теперь стоит 16 миллионов рублей.
Горомысл заплатил процентов по кредиту: 10 500 000 х 2% х 2 = 420 000.
Заплатил в счет погашения долга: 10 500 000 / 30 лет х 2 года = 700 000, таким образом, остаток ссудной задолженности Горомысла составил
10 500 000 - 700 000 = 9 800 000 рублей.
Итого, затраты Горомысла за 2 года составили 420 000 + 700 000 = 1 120 000 рублей. Горомысл идет в новый банк (предположим банк Русский Стандарт), и берет кредит там. Все по старой схеме.
А теперь, внимание: в прошлый раз Горомысл не просто получил кредит в размере остатка задолженности, а еще и вернул себе все свои деньги, которые он затратил ранее в виде первого взноса, процентов банку, и денег, заплаченных в счет погашения долга по кредиту.
Теперь Горомысл поступает также. Он берет в банке деньги, для того, чтобы в дальнейшем платить проценты по кредиту, а также для того, чтобы «возвращать кредит» в течение последующих двух лет. И плюс к тому, он может взять еще денежку «на праздник души». Горомысл не просто живет в квартире нахаляву, так еще на этой схеме зарабатывает!
Не верите? Тогда следите за цифрами: Двушка Горомысла, как мы говорили выше, стоит 16 000 000 рублей.
Горомысл берет кредит в размере 16 000 000 х 80% = 12 800 000.
Остаток ссудной задолженности банку Тинькофф составляет 9 800 000. То есть, после возврата кредита банку Тинькофф, у Горомысла остается 12 800 000 - 9 800 000 = 3 000 000 рублей. Нехило. Попробуйте поднять три ляма за два года. В той же Москве.
Чтобы компенсировать то, что было Горомыслом заплачено Банку Тинькофф за два года (в виде процентов и возврата ссудной задолженности) - нужно 1 120 000. Таким образом, у Горомысла остается 3 000 000 - 1 120 000 = 1 880 000.
Посчитаем будущие расходы: Проценты по кредиту за 2 года составят примерно 12 800 000 х 2% х 2 года = 512 000. В счет уменьшения ссудной задолженности нужно будет заплатить: 12 800 000 / 30 х 2 года = 853 350.
Таким образом, Горомысл получает деньги, чтобы спокойно расплачиваться с банком Русский Стандарт без просрочек, в размере 853 350 + 512 000 = 1 365 350. И «на праздник души» останется из полученных в банке денег 1 880 000 - 1 365 350 = 514 650 рублей.
Понятно, что через 2 года наш заемщик Горомысл опять перейдет в другой банк, например, в банк Ренессанс Кредит (или в банк Хоум Кредит, или в банк Тинькофф: словом, в любой, отличный от банка Русский Стандарт).
Он опять рефинансирует кредит, чтобы платить по самой низкой ставке, он опять получит денег, чтобы с Ренессанс Кредит расплачиваться деньгами банка, и опять получит некую сумму наличными. Долг Горомысла растет. Но кого это волнует, если все законно?
Горомысл исправно платит, считаясь добросовестным заемщиком. У него отличная кредитная история, на ипотеку он не тратится. Он живет в своей квартирке бесплатно.
Помечтали? Теперь все же рассмотрим, почему это невозможно в России. По крайней мере, пока.
В России кредитная история имеет значение, если заемщик брал кредиты и платил с многочисленными просрочками. В остальных случаях: что есть кредитная история, что нет - не важно. У нас надо очень постараться, чтобы кредит рефинансировать, и займет это не один месяц.
В России первоочередное внимание обращается на доходы заемщика, а не на предмет залога. И главное, в случае невозврата кредита у нас заемщик рискует не только предметом залога, но и всем имуществом.
#кредиты #ипотека #квартира в москве #интересные факты
Поставьте лайк, если статья понравилась.
Подписывайтесь на канал, чтобы случайно не пропустить интересное.
Группа ВК, если вам удобнее читать новости ленте:
