Застройщики требуют доплаты за квартиры по разным причинам. Иногда дополнительные расходы оказываются законными и прогнозируемыми, а иногда основываются исключительно на наглости компаний и безответности покупателей. Однако давайте по порядку.
Жилищно-строительные кооперативы
С точки зрения возможных доплат именно ЖСК видятся мне наиболее рискованным вариантом. В идеальном случае человек делает следующие взносы:
- вступительный;
- паевой;
- членские.
И все. Именно за эти деньги каждый получает свое жилье.
Но в реальном мире нужно читать устав ЖСК. В нем частенько обнаруживается пункт про "целевые платежи". За этим словосочетанием скрывается что угодно: отделка, благоустройство... Главное, что если расходы на "цель" приняты собранием членов ЖСК, вы автоматически приобретаете обязанность по внесению денег. Даже если сами на собрании голосовали "против". Потому что таков принцип функционирования ЖСК.
Обязательно обращайте внимание, кто именно будет возводить здание, выполнять строительные работы. Если ваш ЖСК заключил договор с другой фирмой, которая и будет строить по поручению, то, видимо, в этом договоре зафиксировали стоимость квадратного метра.
Однако если кооператив строит сам, стоимость почти наверняка будет плавающей (читайте устав!) ― то есть подрастет из-за рыночной ситуации, непредвиденных расходов и тому подобного. Если собрание членов согласится с ростом, вы не сможете возражать, а будете обязаны следовать за коллективом.
Пример: квадратный метр от ЖСК "Остров" подорожал на 60% за три года с начала строительства.
Квартиры по Договорам долевого участия
В ДДУ теоретически сразу указывается конечная стоимость жилья. Но также в документ законно включаются и дополнительные пункты, позволяющие просить доплаты в таких-то случаях.
Например:
- Оплата проводится не за ту площадь, которая была указана в проекте, а за ту, что фактически получилась при строительстве; то есть по результатам обмеров. Я помню случай, когда хваткий застройщик пытался включить в "фактическую площадь двухуровневых квартир" площади лестниц, суммируя ступеньку за ступенькой. Если бы у него получилось, каждый дольщик бы доплачивал за 10-15 квадратных метров.
- Стоимость жилья возрастает при условии удорожания строительных материалов. То есть она привязана к рыночной ситуации.
- Доплата при изменении величины налогов в период строительства.
- А кое-кто и вовсе прописывает в ДДУ доплату в зависимости от общего уровня инфляции в стране.
Все эти тонкости вы можете выявить при внимательном прочтении предлагаемого к подписанию договора. Сложнее бывает, когда лишние расходы не выносятся отдельным пунктом, а скрываются за неочевидными формулировками.
Один сибирский застройщик подписал документы с дольщиками с уточнениями "на строительство", а потом выставил людям дополнительные счета за "ввод в эксплуатацию". За каждый квадратный метр добавилось по 500-2500 рублей.
Также возможна ситуация, когда какие-то расходы "забывают" учесть. В договоре будет длинный перечень работ. И если вы не обратите внимания, что "установка лифтовой кабины" в этом списке, рискуете получить неприятный сюрприз в виде отдельного счета "за лифт". Длинными списками очень легко сбить с толку и запутать.
Наконец, в ДДУ попадаются удивительные пункты, посвященные опциональным услугам с нефиксированной стоимостью. Одна строительная компания в Северной столице прописала возможность остекления лоджий. При этом ни состав работ, ни характеристики материалов в документе не описывались. Свой труд строители оценили высоко, у них получалось до 300 тысяч за лоджию. (Эту же услугу свободно можно заказать в городе за 30 тысяч.)
Вообще, на посвященные остеклению места в любых договорах на строящееся жилье я бы обращал самое пристальное внимание. Исходя из адвокатского опыта. Это был совет номер один.
А совет номер два: консультируйтесь с юристом, не спешите подписывать! Пусть специалист прочитает и договор, и любые дополнительные требования, соглашения. Особенно если там встречаются не очень ясные вам предложения.
