В последнее время все чаще встречаются мнения, что инвестиции в жилую недвижимость, и тем более, в рублях, невыгодны. С одной стороны, такая ситуация имеет место, но с другой стороны все совсем не так однозначно, как кажется.
Скажу честно, я абсолютный приверженец раскладывания «яиц» по разным корзинам, как в частном случае фондового рынка, так и в случае инвестиций вообще. И, конечно же, любую информацию, касающуюся инвестиций, я стараюсь проверять предметно. Это касается и инвестиций в физическую жилую недвижимость, которые я считаю перспективными в долгосрочной перспективе, и сейчас я объясню, почему.
Инвестиции в жилую недвижимость имеют под собой две цели:
1. Получение дохода от аренды квартиры
2. Получение дохода от продажи квартиры по более высокой стоимости
И практика показывает, что оба пути в действительности приносят доход, в том числе и в долларах. Однако, для того, чтобы иметь возможность получить этот доход, необходимо правильно оценить квартиру и ее перспективы. И прямо на этом этапе чаще всего и совершают ошибку инвесторы. Потому что хотят просто купить квартиру, чтобы сдавать – по сути, закопать свои рубли и подешевле, сделать классный ремонт и сдать подороже. Но этот подход в корне неверный, потому что самое главное, что выбирают арендаторы и люди, которые собираются в квартире жить – это удачная локация.
Что такое удачная локация?
На самом деле, в каждом городе понятие удачной локации примерно одинаковое, но буду говорить о Москве, поскольку для меня рынок недвижимости Москвы знаком гораздо лучше, чем рынки остальных городов.
Удачная локация – это:
1. Хорошая транспортная доступность до массовых мест работы или учебы, а также хорошая вариативность доступа – метро, автобусы, электрички и т.д. Если около дома ходит единственный автобус до единственной станции метро, и этот путь сложно или долго пройти пешком – эта локация не очень удачна. Если станции метро уже две, и они на разных ветках – количество потенциальных арендаторов возрастает.
2. Развитая инфраструктура – много школ и садов около дома, много магазинов и зеленых зон, развитая сеть доставки до дома по приятным тарифам, наличие множества мест для бесплатной парковки, доступность зон каршеринга – чем больше инфраструктурных бонусов, тем лучше.
3. Комфорт локации самой квартиры – тихий район, вменяемая экология, не угловая квартира, приличные соседи, высота этажа и т.д.
Это самое важное!
И только потом идет дизайнерский ремонт, вид из окна, технические характеристики самого дома и даже цена. За одну и ту же сумму покупатель, и тем более арендатор, выберет более удачную локацию, а не более новый ремонт.
А теперь самый главный секрет выгодных инвестиций в жилую недвижимость:
Для того, чтобы получать хороший доход от аренды и последующей продажи квартиры, как в рублях, так и в долларах, необходимо инвестировать в ту жилую недвижимость, локация которой имеет четкие ближайшие перспективы стать удачной.
То есть необходимо выбрать именно «плохую» локацию, которая имеет четкие ближайшие перспективы стать хорошей.
Для примера расскажу о тех временах, когда я выбирала свою первую квартиру
В начале 2011 года я задалась целью купить квартиру. Денег даже с учетом ипотеки было совсем немного, и мне приходилось выбирать из «плохих» локаций, потому как иного варианта у меня просто не было. То есть это были отдаленные районы за МКАДом с откровенно плохой транспортной доступностью и ближайшее Подмосковье.
В те времена ценник на однокомнатную квартиру в подобных локациях колебался в районе 3,5 млн. рублей, и исходя из этой доступной мне суммы, я выбирала из плохих и очень плохих локаций. В конечном итоге у меня было два варианта новостроек с примерно одинаковым временем доступа до центра Москвы и похожей инфраструктурой, оба в Подмосковье:
1. Электричка и автобусы до двух разных станций метро, более или менее комфортная экология, 3 центра массового скопления работающих людей поблизости
2. Единственный автобус до единственной станции метро, кругом огромная стройка, в ближайшем доступе 2 центра массового скопления работающих людей.
И я выбрала второй вариант. Потому что первая локация не имела четких перспектив к улучшению, а вторая имела.
В конечном итоге район, в котором я купила квартиру, присоединили к Москве, появился доступ на наземном транспорте до второй станции метро на другой ветке, и через несколько лет туда протянули ветку метро – появилась станция в 10 минутах пешком от дома, а стройка на данном участке прекратилась.
Сейчас, спустя 10 лет, моя квартира стала стоить почти в 2.5 раза дороже (как видно, и в долларах квартира подорожала, пусть и совсем немного), ценник аренды также стал выше в 1.5 раза. Да, пришлось несколько лет пожить на стройке и ездить на работу по пробкам, проклиная все на свете, но я там жила. Если бы я покупала свою первую квартиру в инвестиционных целях, там жил бы кто-нибудь другой, кто возможно, работал бы в одном из центров поблизости.
Что касается первой локации, то цена квартиры, конечно, подорожала, но на гораздо меньшую сумму. То есть в долларах цена квартиры в первой локации упала.
Что думаете по поводу инвестиций в жилую недвижимость? Был ли у вас опыт с подобным вариантом активов?
Пожалуйста, делитесь мнениями в комментариях и ставьте лайк, если статья вам понравилась или показалась полезной.
*не является инвестиционной рекомендацией
Другие публикации канала
Как купить квартиру в ипотеку и заработать на этом
При каком доходе можно брать квартиру в ипотеку и не попасть в ипотечное рабство. Схема 30/30/30
Кредит для инвестиций - путь на дно или?...
Не стоит жалеть о покупке пассива, ведь существуют 5 способов как превратить пассив в актив
Народный портфель Московской Биржи - индикатор настроений фондового рынка
