Чего надо бояться при покупке недвижимости? Родственников продавца. Всегда остаётся вероятность, что придёт бывший супруг или дети, которым не выделили долю. Что в этом случае произойдёт? Даже добросовестный покупатель должен будет вернуть продавцу квартиру. А продавец покупателю деньги — не обязан. Постановление пленума Верховного суда России решило этот вопрос. Сейчас покупатель может обезопасить себя, переложив ответственность за признание сделки недействительной на продавца.
Иногда проблему не видно
В статье «Квартира в беде» мы описывали случай из судебной практики, который демонстрирует проблему с покупкой недвижимости на вторичном рынке.
Мужчина приобрёл квартиру у её единственной собственницы. Сделка и расчёт прошли без проблем. Однако спустя 6 лет к покупателю заявился бывший муж продавца.
Он заявил, что квартира была куплена в браке, а, значит, является совместно нажитым имуществом. Документально раздел не был оформлен. Получается, что бывший супруг может претендовать на часть недвижимости.
К тому же мужчина смог доказать, что деньги на покупку квартиры дал именно он, продав недвижимость, доставшуюся ему по наследству. Это обстоятельство сделало жильё не совместным, а его личным. Получается, что бывшая жена вообще не имела прав на квартиру.
В итоге суд признал сделку недействительной. Квартира перешла к истцу, бывшему супругу продавца. Покупатель остался без квартиры и без денег.
Внешне сделка выглядела безобидной. Штампа в паспорте о разводе после смены документов по возрасту не стоит, нотариального разрешения на сделку с недвижимостью предоставлять в МФЦ при заключении договора не нужно. О бывшем муже никто не знал и не вспоминал.
Единственное, что можно было сделать, — попросить всё-таки разрешение на продажу от бывшего супруга. Но среднестатистический человек не догадается, что подобная проблема может возникнуть.
Оспорить сделку могут и дети продавца, заявив, что им не были выделены доли в квартире, купленной с использованием маткапитала. Многочисленные родственники продавца могут оспорить наследство или приватизацию. Одним словом, не знаешь, где подстелить соломку.
Старое доброе поручительство на новый лад
Если банк боится выдавать клиенту крупную сумму, то просит привести поручителя, который в случае финансовых проблем у заёмщика покроет перед банком долг.
Верховный суд предлагает взглянуть на поручительство под новым углом и применить его к сделкам с недвижимостью на вторичном рынке. В договор купли-продажи включать пункт, по которому продавец поручается вернуть деньги, если сделка признана незаконной или недействительной.
Этот пункт сдержит продавцов от обмана, гарантирует покупателю возврат средств, но не избавит от проблем, ведь придётся ещё найти продавца и взыскать с него деньги.
