Все риски при совершении сделок с недвижимостью, можно разделить как:
- Риски, связанные с предметом договора;
- Риски, связанные с участниками (сторонами) договора;
- Риски, связанные с правами третьих лиц на предмет договора.
Предмет договора
Наличие/отсутствие обременений в отношении объекта недвижимости, которые могут быть как явными - отражены, в выписке ЕГРН, например, сведения о залоге недвижимого имущества, так и скрытыми – например, наличие судебного спора или возможность его возникновения в отношении предмета недвижимого имущества.
Следует тщательно изучать правоподтверждающие документы на недвижимое имущество (в т.ч. выписку ЕГРН, где указываются все зарегистрированные обременения).
Обязательно учитывать, что выписка, полученная в день заключения договора понятное дело, предпочтительней, чем выписка, полученная накануне или за несколько дней до его заключения. Уменьшить риск скрытых обременений (или возникновение которых возможно в будущем) возможно только путем получения соответствующих заверений продавца, о чем нужно прямо его спросить и отразить в договоре заверения и гарантии.
Порок предыдущей сделки, то есть признаки недействительности сделки, на основании которой у продавца возникло право собственности на объект недвижимого имущества.
Опять же, совет тот же - тщательно изучать правоустанавливающие документы.
Список довольно большой от договора передачи (при приватизации) и договора купли-продажи до выданного нотариусом свидетельства о праве на наследство, а также отступное, рента, дарение в простой письменной форме, в котором условием указано право на проживание дарителя, что является ошибкой, и т.д.
Наличие скрытых долей детей в связи с использованием средств материнского (семейного) капитала на приобретение жилья.
Получите бесплатный билет на выставку недвижимости
Родители «забывают» произвести оформление в результате использования для улучшения жилищных условий средств материнского (семейного) капитала. Если видно из документов или вы знаете, что у продавцов маленькие дети – необходимо попросить их предъявить справку с сайта госуслуг и отразить в заверениях и гарантиях эту информацию.
Наличие у органов государственной регистрации заявлений о недопустимости регистрации прав на недвижимое имущество без личного обращения гражданина – собственника недвижимого имущества.
Данный риск связан с отказом или приостановкой государственной регистрации перехода прав по заключаемой сделки, можно подавать документы о государственной регистрации прав по совершенной сделки непосредственно сторонам сделки, а не передоверять совершение этих действий представителям по доверенности, либо допускать такое развитие ситуации - это достаточно частая история, люди просто забывают, что когда-то ставили запрет.
Несовпадение площадей и пересечение границ земельных участков при продаже жилых домов.
Строение непосредственно связано с земельным участком, отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком (ст. 35 Земельного кодекса РФ). Несовпадение площадей и пересечение границ земельных участков при продаже жилого дома нарушает права третьих лиц и влечет недействительность сделки.
Нужно изучать правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на объекты недвижимости (жилой дом и земельный участок), а также тщательно изучать документы о межевании земельных участков.
К рискам, связанным с участниками (сторонами) договора следует отнести следующее:
Получите бесплатный билет на выставку недвижимости
Недееспособность участников договора
Дееспособность – это способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их.
Общегражданская дееспособность возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть по достижении восемнадцатилетнего возраста. В случае, когда законом допускается вступление в брак до достижения восемнадцати лет, гражданин, не достигший восемнадцатилетнего возраста, приобретает дееспособность в полном объеме со времени вступления в брак.
Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя.
За несовершеннолетних в возрасте до 14 лет сделки совершают законные представители -родители, усыновители или попечители.
При этом необходимо иметь в виду, распоряжение имуществом несовершеннолетнего возможно только с согласия органов опеки и попечительства.
Помимо общегражданской дееспособности юристы выделяют так называемую «медицинскую» дееспособность.
Гражданин, который вследствие психического расстройства не может понимать значения своих действий или руководить ими, может быть признан судом недееспособным (ст. 29 ГК РФ).
Сведения о лицах, признанных судом недееспособными помещаются в общегосударственный реестр.
Для минимизации данного риска рекомендуется проверять возраст участников сделки, полномочия законных представителей несовершеннолетних и согласие на такую сделку органов опеки и попечительства, нотариус же при совершении сделки в обязательном порядке запрашивает Росреестр о наличии/отсутствии судебного акта о признании заявителя недееспособным или ограниченно дееспособным.
Получите бесплатный билет на выставку недвижимости
Банкротство участника договора
Наличие или отсутствие сведений о банкротстве нотариус устанавливает на основании информации, содержащейся в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве. Также в заверениях и гарантиях продавца при заключении сделки продавец сообщает, заверяет и гарантирует отсутствие обстоятельств, влекущих за собой возможное банкротство и отсутствие с процессуальной точки зрения поданных заявлений, иском, не получивших пока отражение в реестре и т.д.
Какие еще риски могут быть при приобретении недвижимости?
- Порок воли участника договора
- Заключение договора представителем по доверенности
- Недействительность паспортов участников договора
- Наличие в отношении участника договора информации о причастности его к экстремистской деятельности или терроризму
- Риски, связанные с оплатой по договору
- Риски, связанные с наличием прав третьих лиц в отношении объекта недвижимости
- Наличие прав на проживание у лиц, отказавшихся от участия в приватизации жилья
- Права наследников, не оформивших наследство в отношении объекта недвижимости
- Наличие прав бывшего или умершего супруга в отношении объекта недвижимости
Обращайтесь к нотариусу! Нотариальное оформление снизит риски при покупке недвижимости.
Сервисы, предоставляемые нотариусом:
- Получение сведений из ЕГРН об объекте недвижимости
- Получение сведений из Росреестра о наличии судебного решения о признании гражданина недееспособным
- Личное общение нотариуса с участниками договора и осуществление видеофиксации процедуры удостоверения договора
- Регистрация перехода прав в течение 1 (одного) рабочего дня
- Проверка паспортов участников договора
- Осуществление расчетов через публичный депозитный счет нотариуса
Нотариус несет полную имущественную ответственность за вред, причиненный по его вине, что гарантируется пятиступенчатой системой возмещения ущерба, включая страховки и Компенсационный Фонд Федеральной нотариальной палаты.
Об авторе
Колганов Игорь Владимирович
Нотариус г.Москвы
Чтобы попасть на выставку, необходимо зарегистрироваться на сайте, скачать бесплатный билет и распечатать его.
Получите бесплатный билет на выставку недвижимости
